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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产抗药性增强怎么办  

2010-08-06 08:29:17|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产抗药性增强怎么办

 

毫无疑问,房地产对于宏观调控已经产生了抗药性,因此,如果宏观调控不改变药方,这种抗药性还会增强,致使宏观调控沦为“空调”。

 

由于经历几乎相同的药方,现在房地产市场已经有了抵抗力。因为多次宏观调控的特点是卡脖子式的调控,采取简单的压制需求和减少供给的药方,致使市场共同产生“调控——下降——再暴涨”的预期。如今,抗药性已经增强,已经改变为“调控——观望——暴涨”的模式。就房地产企业而言,很多掌握了逆市投资的办法,在寒冬中储备,在盛夏中沽出,也有很多投机客欢迎调控制造波段,因为在一直向上的房价中,风险巨大而且赚不到钱。而购房者也得出血的教训,期待一次次降价一次次落空。

 

斯蒂格利茨在针对交易者感觉自己吃亏的时候论述说,我们常常听到有人抱怨物品的“价格”太高,他们还是把它买下来。经济学家认为,人们不是用言词,而是用行动表示他们的喜好。如果人们自愿地同意做一笔交易,这说明他认为,这笔交易即使不是完美无缺的,但做这笔交易要比不做交易要好。

 

事实上,斯蒂格利茨描述已经描述了现代购房者的算计。我们就会发现,现实中很多人,一边高喊房价高,一边用行动来证明去买,这等于自己证明其实房价还会更高。在这样的心理基础背后,还是现实中太多的人需要房子,而我们的房子其实很不够,在这个时候,我们才会发现,将注意力误导到打压供给和压制需求的理由多么冠冕堂皇,但最终都是害人精,你不增加蛋糕企图减少蛋糕供给和不让别人吃蛋糕,根本不是满足人们的蛋糕需求目的,基于此,我们就会发现,宣扬大量的空置房,企图继续维持打压政策的任何企图,都是背离市场规律和金融规律的,都将受到嘲弄。

 

如此,宏观调控必须改变以打压为主的模式,改为以增加供给为主打压为辅的模式。如果不变的话,不仅仅会伤害房地产市场,还会使得经济硬着路。

 

如今市场盛传所谓的高数量的空置房,他们的目的就是企图维持打压为主的政策,但这种政策已经是证明,具有明显的短期性和危害性。另外,是为了改变市场的预期,因为过剩时候会对价格造成压力。但是,如果预期价格跌不得,或者将房地产与经济前途绑在一起思考,投资者旋即明白,这些小手段只能是短期的。反复使用,反正也不是毒药,毒不死人,只要能够一时唬住人就可以了。

 

官方正式公布了供应的数据,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6.4%。国家统计局特别强调,商品房待售面积不等于住房空置面积。这样的数据显示,未来一段时间会有一段时间集中放量的局面。

 

这里需要说明的是,房屋并非简单的商品,购房者不仅仅关注其使用价值,更多的是关注其金融价值。今年有段时间成交量比较低迷,一部分原因在于从去年年末开始的凶猛政策,还有一部分原因是优质楼盘的供给量减少。供给减少也是市场成交量缩小的一个重要原因。

 

还有人认为,房地产不是商品,不能用商品的供需关系解释房地产市场,这也是错误的。诚然,我们承认房地产的投资品属性,这是国际公认的,但即使如此,像金融市场的未来的预期和风险收益比也是基于供给和需求的基本规律基础之上的,没有这些基本的东西,金融市场的所谓的预期从何而来,收益和风险也失去了理性的基础。当然,即使是从房地产预期和风险收益比来看,现实的教训也证明,这是低风险和高收益的。这也是导致大量的资本进入房地产的一个重要的原因所在。这势必导致一些畸形,这些畸形是实体经济处于过剩阶段和资产市场处于牛市中导致的,今后要纠正这些畸形,宏观调控必须要多给萝卜少用大棒,用大棒堵也堵不住。

 

房地产对多次几乎不变的调控政策产生了抗药性,这种抗药性要求必须改变过去的打压主义政策,打压主义只会制造市场巨大波段,从而导致资本的巨大波动和投资的波动,进而影响整个经济增长的稳定性。只有将其变为在城市化加速背景下的综合考量的政策,增加房屋供给量满足市场需求,改变供给结构以便满足更好的梯度需求。如果你是理性的主义者,你也会觉得房地产调控药方是该改变的时候了,满嘴喷气是撼动不了市场的铁律的。

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