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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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重庆模式真能救了房地产吗  

2010-08-05 00:00:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆模式真能救了房地产吗

 

重庆最近成了中国改革新的实验场,新的重庆模式正在改变整个中国房地产的运行特点。日前,“重庆模式”成了媒体关注的焦点,不仅是重庆开启内地百万农民工进城入户的先河,而且它开创了“以户口换土地”的模式,解决了众多城市建设遇到的土地瓶颈问题。有专家分析,“重庆模式”可以成为中国地方房地产发展的样本。

 

这个消息一经传出,就引起了业内的热议,当然,说什么的都有。郎咸平认为这种模式能够救中国的经济,他将房产税比作用石头投进火山口,于事无补;而也有不少人担忧,失去土地的农民,今后怎么办?

那么,什么事重庆模式呢?了解“重庆模式”在6月中旬由七大部委联合推出,它的进展分三步:第一步,未来三年建设4000万㎡的公租房,以解决100-200万人的居住问题。第二步,从2011年开始陆续引入300万农民工进城并入户,从而让农民工放弃宅基地复耕农地,也为公租房提供了土地。第三步,加强建设IT产业集群,解决农民工工作问题。

 

其实,所谓的重庆模式,我们在两年之前已经提出了,就是用土地换户口的模式,更本质意义上来说,重庆抓住了城市化的趋势,今后大量的农民必须要成为市民,只把剩余农民当做农民工来对待,显然不是最终的出路,农民工仅仅是中国现实情况下不得已的一个过渡。

土地换户口,即实现了土地价值的实现,又能够顺应城市化的历史趋势,还能解决当前楼市供需严重失衡的局面,应当说整体上是符合经济发展的趋势的。

 

首先,土地换户口,土地价值更高效利用,是适应市场规律的做法。中国当前的市场经济还不完全,主要是很多资源不是通过市场配置的。土地垄断供应导致了房价飙升,就说明,干预一定会导致高价,因为土地资源的配置不是按着经济规律配置的,而是按着权力意志配置的,必然导致资源的错配和低效益。

 

第二,大兴公租房建设是符合中国实际的保障房制度。众所周知,中国的保障房建设还很落后,主要是地方积极性不够,财力不足。土地实现价值之后,土地财政自然充足,地方积极性也会提高。但是,我们必须明白,中国的财力还不足以像新加坡那样,80%的人都住组屋,不可能都给予产权,这也不符合奖励勤劳惩罚懒惰的规则。不过,既然市民化是个趋势,那就必须要给予中低收入者居住城市一定的保障,住房是市民化的核心保障,这个时候,就需要搞保障房,经济适用房已经失去公信力,廉租房的条件又是城市居民的专利,现在大兴工租房,可以将条件放开,成为农民市民化的核心保障。也是大学生刚毕业应当主题选择的模式,这样以来,高房价灼伤的人群密度会小很多,待到他们有能力购买商品房的时候,可以搬离工租房,给需要公租房的人群。

 

第三,大规模的土地走向市场,是解决当前地价推动房价房价拉动地价怪圈的根本。保障房应当大量的增加,这是毫无疑问的事情,因为现在保障房也很稀有,条件很苛刻,而且价格又很高。即使你不以户口换土地,很多城中村的小产权房现象也是顽疾,城市的扩大必然带来更多的小产权房问题,以前我们主张要妥善解决小产权房,但是现在看来,绝非一朝一夕的事情,而现在的公租房,比如北京的公租房,由于拆迁成本太高,让新华社这样大媒体都看不懂了。因此,无论是破解小产权房堰塞湖,还是破解公租房价格高居不下的怪现象,扩大土地供应是必须的,虽然这仅仅是从保障房角度而言的。

 

商品房之所以高的离谱,最重要的源头是土地供应是严重不足的,土地供应的不足势必导致地价一轮轮的向上翻,房价当然也毫不客气的向上翻,企图通过房产税这样的石头块堵住需求的火山喷发,那简直是抱薪救火,无济于事,反而继续助推房价波浪式向上飙涨。而投资性的资本正是瞄准了需求庞大的房市,一再兴风作浪。

 

当然,重庆模式既然是实验,也与我们以前的设想有些出入。

 

第一,以地票换房子应当更能保障失地农民的利益。既可以采取地票换实际的房子,也可以换取货币,当然也可以根据实际情况,采取换取保障房的模式。

 

第二,户籍背后的社保和工作,应有切实的保障。一纸户口背后不就是农民的保障吗,人们渴求的也是这些社会福利。不够,仅仅给这些还不行,还得创造工作,给新市民提供长期立足城市的保障。

 

第三,既然是实验性的,应允许边干边学。重庆模式会不会是我们中国城镇化浪潮的风向标和试剑石,或许是吧,最起码我们看到了以市场手段解决当前房地产畸形化的迹象了。

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