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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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土鳖炒房都比布莱尔强多了  

2010-08-26 01:35:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土鳖炒房都比布莱尔强多了

 

一个朋友说,前天看电视说英国首相炒房五套,被炒成了房奴了。他感叹的说,中国的土鳖不懂金融知识都比他们这些人强。别的不说,就是卖大饼的利润都超过50%。

 

据悉,国内房地产调控政策效果刚有所显现,外资却开始涌入国内房地产业“抄底”,黑石、摩根斯坦利、高盛等众多国际投资公司都以不同形式进入中国房地产业。难道调控给外资提供了抄底机会?其实,并不是这样的,中国的房地产市场本没有跌,因此无所谓抄底。但是,这里面透露出一个信号,西方国家经济已经恶化了,国际资本在没有可以保值甚至升值的情况下,开始布局中国的房地产。

 

中国的一个土鳖,都比西方满腹金融知识的大家都强得多,谁让他们赶上了中国房地产刚刚起步的黄金时代呢,看看西方的炒客吧,即使是英国的首相布莱尔,炒房不也炒成了房东了吗?

 

2008年,3月17日,剑桥大学商学院收到布莱尔首相的一封抗议信,强烈要求商学院将MBA教程中有关布莱尔炒房失利的案例删除。商学院居然不理会布莱尔是当今首相,不仅把他的“丑事”外扬,还准备不理会他的抗议,继续使用这一素材。

 

此前布莱尔夫妇先后投资购买了5处房产,结果都没有获得利润,反而为此背负了500万英镑的贷款。祸不单行,布莱尔“屡战屡败”的经历还让剑桥大学盯上,并将他的房产投资当作典型的失败案例写入到大学的MBA教学案例中。布莱尔只好去到此演讲,来还房贷。

 

布莱尔的失败案例,并没有警示效应。新首相卡梅伦,也想方设法的将自己的豪宅出租,而且,据说还有继续投资房产的意思。

 

很多人或许感到很讶异,首相炒房竟然能够炒成房奴,深度套牢,而且债台高筑。我们的房产,一年升值30%似乎都没问题,从2000年起的一线城市,在十年中上涨的总该有十倍了吧。因此,一个土鳖可能都比布莱尔投资房产强,因为他投资的房地产地方不对,在错误的时间和地点投资,注定是惨败的。

 

且不说很多官员拥有不少房产,单说凶猛的温州炒房团和山西煤老板,基本上每年都能赚上不少钱。

 

这就是为什么外资在中国楼市根本没跌的情况下,就秣马厉兵了。据商务部统计,2010年1-7月,外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元,同比上涨10%,而前6个月的累计总额为203.92亿元,同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元,同比上涨近11%,其中,前6个月累计总额为249.88亿元,同比上涨近3%。

 

国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式,吸引外资进入楼市。金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。仅在地产新政发布的4月份,国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。然而大批房企的海外融资代价十分高昂。以发行海外债券为例,从发债的利率看,雅居乐债券利率区间定在8.875%-9%;碧桂园的债券利率为11.25%;恒大地产为13%;佳兆业则高达13.5%。显然,发行高息债券虽然筹得了资金,但是高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润,并且加大了债务的成本和风险。

 

事实上,现在房企的债务压力很大,在这么折腾下去,可能利润都被外资给吸光了。4月份披露的年报86家上市房企净利润累计近350亿元,而且预收款近1636亿元,预示着上市房企未来业绩增长趋势不错。不过,这86家企业去年账面债务也高达6000多亿元,据估算,即使不吃不喝也要18年才能还清。

 

外资利用的正是政策卡死开发商的资金链这一道路,进入房地产市场的。本来调控是想扼住开发商的脖子,逼加快开工量,没想到半路杀出一个程咬金。现在国外的货币政策都是松的,要不是美联储没办法下调利率了,美国佬早就想撸下来了。但中国的政策是收紧的,外资能不挤破头皮的进来吗,再说,明明房地产还处于上升通道,这些趋势,外资早就窥见了。于是,国际私募大鳄即破头皮的想办法进来。

 

因此,住房解决之道,必须要增加住房,不能靠卡,卡来卡去可能会让外资捡了便宜。

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