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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房价跌一半银行真的没事吗  

2010-08-20 07:36:58|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价跌一半银行真的没事吗

 

房价下跌30%和50%,银行会怎样?最近,银行和银监会公布了最扯谈的答案,基本上没什么风险。

 

交行首次披露最新房贷压力测试结果:房价下跌50%,交行个人按揭不良率仅增加约1.2个百分点。而且,此前银监会要求银行在轻度、中度和重度压力情景下对房贷业务进行压力测试。前期压力测试结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%。其中,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

 

在明明知道房价不可能下行到这么多的情况下,银行公布的不良贷款率仅仅增加一点,或者没有什么风险。这样的测试,实际上是没有用的,因为这是典型的片面思维测试。是在其他环境不变的情况下,得出这样的结论。如果房价下降一半,经济会是什么样的,届时的信贷风险是什么样的?这是一个系统性的问题,不仅仅是房价变量与银行不良贷款率这么简单的问题。这就像一个多米骨牌,第一张多米骨牌虽然砸到的是第二张牌,但是,并非此后的多米骨牌不倒。

 

如果仅仅是房价升降与不良贷款率变化这么简单,那么,一个小小的雷曼也不会几乎击溃强大的美利坚经济,一个小小的雷曼,美国只需要出两倍的钱还救不活它吗,但是,为什么美国试图救活美国却促使了雷曼的死亡呢,为什么美国后来花了巨额血本,直到现在还在二次探底的阴影里瑟瑟发抖呢?当初把雷曼救活,不就行了嘛?其实,在现在的社会里,第一张多米骨牌,或许就是最后一个稻草,根本不是第一张多米骨牌的事情,而是一连串的事情都会发生。如果房价下跌50%,首先冲击的当然是房地产市场,但同时冲击的还有各种各样的矢量相同的头寸、各种关联性很强的产业以及由此引发的经济削弱、财富缩水和大量失业的问题。这样的预期和现实,或许不仅仅是房价下跌银行坏账率只是上升一点的问题。

 

不说房价下行,即使是成交量上不去,也会影响相关产业的投资。这么长一串的价值链,当龙头软下去,其他也跟着下去,银行贷款风险难道就不会上升?就是上坟烧报纸——糊弄鬼。别说房地产左右三驾马车中的两架——投资和消费了,单说作为支柱地位,虽然很多人不认同,但却以绑架经济来替代,无论怎么说都是在说房地产在经济增长的权重比较大,对经济影响比较深,如果房地产市场下跌了50%,还能像股票市场那样,下跌75%都没事?外国经验证明,房地产下降50%,对于银行风险影响不大的,好像还没有特例吧。

 

即使是从重置成本来看,当房价下跌50%的时候,也就是跌掉了两倍多的首付,理性的购房者选择的首先是断供,和美国一样。同时,经济萧条必定会引起月供者的收入减少,也无能为力再还供。不仅仅如此,银行对不动产的抵押贷款的抵押物价值下降,而不愿意贷款,此时借助土地财政的地方政府,也会受到空前的压力。土地抵押品价值变小,地方融资就直接被掐死,而土地萧条,地方难道还不吃紧?而大量的不动产抵押品贬值,银行的死账坏账难道还能稳定住吗?

 

房价下跌50%,占居民财富50%的房地产缩水一半,大量居民的财富缩水姑且缩水一半,居民的财富如何得以保障?

 

再则,在房价下跌50%的情况下,经济铁定面临的问题是通缩,那么,从房地产出逃的资金都要回到银行,银行能受得了吗?没有人借款,只有大量存款,银行利润何在?

 

当然,房价下跌50%只能是想象,但也不是凭空想象。日本的房地产大缩水导致日本大通缩,美国房地产下跌诱发了次贷危机,从而引爆了一场大金融危机。美国佬最近很担心别像日本那样,成为失去的二十年的第二个实践者。

 

我们不知道银行公布这样的数据想说什么?难道是在说1+1=2这样道理?还是有其他的意思,或许我们水平不够,看不出来给出这样的答案是在证明什么,或许是闲着没事闲扯吧。

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