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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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住在兔笼子的现状何时能改变  

2010-07-29 08:23:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住在兔笼子的现状何时能改变

 

越来越多的人感受到了中国住宅的短缺,宏观调控必须要改进工具,以便增加保障房和商品房的供给。不仅仅是中国闹房荒,日本也曾经闹过,但日本现在基本上解决了,日本的是制定了多个五年计划,从而实现了住房短缺问题的解决,当然,保障房的增加,确实对于日本商品房市场产生过负面的影响,但无论如何,日本人解决了“富有的日本人住在兔子窝里”的“笼居”局面。

 

事实上,日本战后曾经面临过严峻的住房短缺问题,1950年日本设置了住房金融公库,补助公共社团建造低租金的公共住宅,缓解了住房矛盾。但是经过十多年后,住房建设滞后于经济发展的状况再次引起社会关注。为此,1966年出台的《住宅建设计划法》规定,以五年为一期实施住宅建设计划。日本的住宅五年计划从1966年开始,历经40年,到2005年已完成8个五年计划。建房目标从一开始解决住房紧缺问题为主,从第五个五年计划开始兼顾“拥有资产”的目标。过去西方人曾戏称“富有的日本人住在兔子窝里”。但是现在日本人的住房已经后来居上,面积、功能等主要指标已接近欧洲。2005年日本通过的《住宅生活基本法》确定的新建都市居住型和一般住宅分别为95平方米和125平方米。

 

新加坡也面临着房荒的问题,好像凡是儒家文化影响下的居民都喜欢置房产和地产。 新加坡每平方公里人口高达6430人,是世界上人口密度最高的地区之一。这么高密度的地方,都能将老百姓的房子建好,实在令人敬佩。这说明,捂着土地不放是导致房价飙涨的根源,捂着银根不放助涨效应很明显。我国无论如何,土地也比新加坡多,密度也小很多,为什么还会造成土地供给不足和房屋供给不足呢,这是值得我们反思的。

 

资料显示,新加坡的组屋始建于20世纪30年代的英国殖民时期,是殖民政权为安抚人心的“善治”,但建屋数量有限。1959年,新加坡脱离英国殖民,当时大部分人仍然居无定所,只能暂寄棚户区、贫民窟。华人居住的区域更水源短缺,每天以车运水,这是今天唐人街“牛车水”得名源由。人民行动党为解决居住及其引发的社会问题,1960年宣布成立建屋发展局。1965年,新加坡脱离马来西亚联邦独立,政府宣布“居者有其屋”政策,正式开启新加坡的组屋年代。到了现在,新加坡有80%的人居住在组屋里。

 

新加坡这种模式是我们房改最初模仿的形式,但经济适用房终于没有大行于天下。究其原因,一开始贪大求名就奠定了难以持续,即使是新加坡一开始也是从微型住宅开始的,大约20多个平方米,后来逐步改善到90多和100多平方米。这是一个渐进的过程,也是保障房与商品建立了一个互相促进而不是互相冲击的机制,我们的经济适用房担子在地方,地方一方面没财力做,卖地生财都转移到其他方面了,另一方面也不愿意去做,就是没有动力,好不容易建一些经济适用房,还有不少传出丑闻曰:开着宝马住经济适用房的,简直成了计划分房的另一种形式,沦为“官房”。

 

不少人视开发商为仇雠,还不是因为房子少,开发商手里有房吗?但是,开发商掌握不了房屋的供给量,能掌握供给量的还是手握土地审批大权的官员和贷款的银行。很多人批判地方政府搞强拆,是的,被断了财路的地方之所以这么干,是可以从农民手中廉价拿地高价出让和从拆迁户手中获得大差价,现在农民和拆迁户也都知道维权了,所以矛盾一再激化,这样经营土地不行,地方财政依赖必须得到改变,特别是财政分配机制不能总是向上集中,一级一级的集中,致使地方财力削弱搞强拆,激起矛盾。

 

所以,能不能解决中国人的住房梦,还得政府说了算。他们增加土地供应量,房屋供应量就增加,老百姓买房就简单一些,增加了保障房特别是公租房,租房者就能安心一些。我们现在没有财力搞经适房,就多搞廉租房和公租房,这不会导致财富的转移,搞经济适用房会产生这样一个矛盾,就是其他人不满,觉得很不公平,是助涨懒惰之风。因此,还是多搞一些公租房,特别是针对那些刚刚跳过农门的大学生和城市低收入者,有其如此。

 

我们还没有达到有钱的中国人住在兔笼里,住在兔笼子的大多数无钱者。这就要求我们,公租房优先,先解决紧急需要的那部分人。多鼓励开发商建小户型、高密度的房子。如果我们开工量大增,也就是十来年,老百姓的住的问题应当没问题,特别是中间阶层,只要不是太攀比,供应量大增十年应当能够满足他们的基本需求。这当然要靠政府的逐步规划,形成长期的计划和认真去做才行。天上不会掉房子,房子是需要努力才能获得的,不是喊口号和压制需求和供给能解决的。

 

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