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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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摇摆政策让市场成为无头绿苍蝇  

2010-07-28 07:15:44|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摇摆政策让市场成为无头绿苍蝇

 

最近,房地产市场出现了分化,长三角的商品房成交量环比上升,而珠三角则下降,环渤海区域则是表现出了震荡不居的特色。股市而言,市场在前期大幅度下挫之后,有一定程度的反弹,但这种反弹被指为有预谋的作为。

 

可以看出,现在市场已经呈现出无头苍蝇的状态,选择不了方向,从一定意义上看,这种上下两难是由于政策左右摇摆不定所致,各路大小官员言行不一的发言,经常让市场摸不到头脑。在中国,鉴于政策这种外部力量很强悍,无论是股市还是房市,都时刻倍受干扰。因为政策影响着预期,而预期直接支配着市场的走向。

 

事实上,中国房地产市场之所以还是政策市,因为行政权力掌握着两大致命武器,一个是供地垄断权,一个是金融支配权。供地垄断直接影响着房地产新屋的供给数量,而信贷松紧直接影响着开发商贷款、购房者贷款和建工贷款。

 

第一,就地方政府而言,利用土地吸金来发展本地经济是地方发展的内在冲动。当土地征购与开发的投资收益率高于贷款利率时,地方当然更偏好利用银行贷款征购土地并进行开发,既能促进经济发展,又能增加财政收入;但是,当价格下跌时,收益率低于银行贷款利率,地方只能用其他财政进行补偿,很有可能形成巨额压力,导致地方债务危机。因此,如果房价下跌引起地价下跌时,地方可能会面临巨大的压力。特别是政府现在正在清理地方债务平台,更是消弱了地方政府融资能力。政策会在地方可接受与房价可接受达到一定平衡,一旦这种平衡消失,政策改变的时机就会到来。但现在这种平衡还没打破,而且不知道向何处倾斜,因此,从这个角度来看,政策的变化方向尚未明确,但对于前期猛攻的态势,已经明显的停止了。

 

第二,就银行系统而言,如果市场萧条引起了抵押品价值降低,则可能会导致金融系统风险。中国的房地产资金中,包括开发购房等贷款,大部分都是从银行渠道取得的,况且在中国,法律规定一套房子抵押不能强制没收的,如果出现抵押难以实现避险,则很可能形成银行坏账,从而损失最终损失的是储蓄户的利益和国家的金融系统安全。现在银行上市圈钱或者增发扩容,目的也是在转嫁部分风险。因此,金融政策会在危及银行系统安全之前暂时举棋不定。再次说明一点,很多人说,加息和汇率升值会降低资产价格,这是错的。因为加息和汇率升值,首先是对于过剩的实体产业雪上加霜,逼迫资本出逃转而购进资产保值和升值,从而助推资本市场和资产价格上涨,而加税和加费则是从成本上推高资产价格。这对于银行来说,更是不利,美国不敢加息,我们也不敢贸然加息。

 

第三,就房地产调控政策而言,这十几年来,很难见到成效。98年房改设定10%的低收入者租廉租房,10%的高收入者买商品房,还有80%的人从经济适用房上来解决,这是模仿新加坡模式,但是,可惜财力有限,地方也没有冲动建设经适房,即使有一些也被改成特权适用房了。这个模式实际上是不行的,在2003年开始让大部分的购买商品房,但是保障房这一块依然做得不好,致使房价飙涨引起了民怨。为什么会出现房价飙升的局面,是几十年来居民没有房屋财产,现在需求特别旺盛,再加上一些资本抓住了供需严重不均衡的局面,市场于是就越调越高。因为调控政策多是压制需求和压制供给,采取双紧政策,收紧银根压制供给和需求,收紧地根控制土地供给,使得土地一直往上飙,最后很多开发商都难以在这个市场玩了,剩下的央企和国企大爷利用充足的信贷资本,在房地产市场上横向驰骋,2009年房价上涨的幅度更为爆烈。因此,调控手段要从压制供给和需求来控制房价和资本的堵水思路,改为增加供给数量和结构来解决,虽然增加供给需要努力生产,不像不增加供给只是切蛋糕省力,但却是一条真正解决房地产市场问题的正道。资本不会炒作那些过剩的东西,因为他们也不是笨蛋。垄断的东西必然产生高价,这一点已经被无数次的教训证明了。宏观调控不是微观指挥,要真正抓住自己该抓住的东西。

 

第四,放眼看去,现在经济的抓手还有多少呢?大量生产过剩的商品压制了经济的发展的速度,像房地产这么大需求的东西为什么不增加供给,城镇化的需求也需要增加供给,平抑房价和地价也需要增加供给,老百姓需要的是住房,量上的增加才能满足刚性需求。该增加投资力度的,我们千方百计的压制,过剩的产业,我们拼命的投资增加更多的过剩,这不是在自己往已经不堪重负的身体上继续加重吗。

 

市场不定,预期摇摆,厘清脉络或许是最重要的,我们不要成为无头绿苍蝇,在世界经济还有阴霾的天空下,到处乱撞。

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