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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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巨额灰色收入让房价泡沫缩水  

2010-07-21 23:40:30|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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巨额灰色收入让房价泡沫缩水

 

灰色收入越来越成为居民获得财富的一种方式,日前研究出的数据是,我国“灰色收入”2008年高达5.4万亿元,占国民总收入的比重可能在15%左右。

 

灰色收入还能支撑看似有泡沫的楼市,因为公开的收入与公开的房价来看,显然是远远超过了房价收入比了,但中国的房价似乎没有回头的迹象。因为灰色收入是介于黑白两者之间的地带,所以很难界定这些收入到底有多少,如果估测的话,很可能使得房价收入比降低很多,如果和国际相比,算上成万上亿的农村房屋的价格进行平均的话,相信中国的房价收入比不会比国际高的这样离谱。

 

华尔街的作家们似乎比我们更为乐观,华尔街日报日前撰文指出:中国的未申报收入或“灰色收入”可能意味着,中国居民负担房子的能力可能比很多其他国家要强,即使是在过去几个季度房价飙升之后。中国全国住房负担能力目前可能低至3.5。换句话说,研究表明,目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍,比很多发达国家都要低。住房负担能力为平均房价与平均收入的比值。而且,瑞信还表示,如果使用涵盖灰色收入的统计数据,家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。

 

我们也认为,灰色收入可能比白色收入更多,比如上海申请保障房的时候,要查清楚其他收入,比如股票等,不能仅仅看看工资、奖金等收入。根据《灰色收入与国民收入分配》的研究报告,可以看出灰色收入主要有三大块:一、公共资金管理不完善,财政转移支付存在管理漏洞,资金流向透明度低,滥用和漏失严重;二、垄断行业实际人均收入达到其他行业的510倍,而大部分没有反映在企业的工资总额和利润分配中;三、每年超过1万亿元的土地出让金收入,尚没有全部纳入财政管理;此外,金融腐败、政府管理透明度低而导致的腐败和寻租行为等等。

 

这份报告有点偏狭,不仅仅是侵占公权力获得收入是灰色收入,事实上,很多普通百姓也能获得灰色收入,这种灰色收入是无法通过正常的途径监察到的。现在,灰色收入己经渗透到了社会各行各业,返点、好处费、感谢费、劳务费、讲课费、稿酬、礼金等名目繁多,灰色收入已经成为国民生活的一部分,灰色收入巨大,对于国家的财税是一个巨额损失。

 

还有,鉴于我国房改时间较短,房地产市场其实是很狭隘的市场,因为房改的基础不一样,很多人拥有房产的形式也不一样,比如很多福利房、城中村的小产权房以及各种各样的自建房、老公房,拆迁房等等,这些也是居民收入的一部分。上海很多居民靠拆迁生活,也有很多靠在上海的各种便利,在房价上涨前期,购房而兑现后致富。这些都是普通百姓的灰色收入,对于房价的支撑很大。很多上海小市民说,别看我一个月只拿1000多,我也是几百万的身价,上海的拆迁一家人分得两三套房并不稀奇。

 

但即使如此,根据研究报告,“隐性收入”的存在,使全国平均的城镇居民收入比原有统计提高了1倍,达到人均3.2万元。这就解释了为什么国际通行的房价收入比在中国根本不起作用,也就可以看出,现在的所谓的“泡沫”其实是缩水的,或者说收入的严重低估和房价采样的偏狭造成了泡沫的假象。

 

灰色收入正是通过楼市得以宣泄,从灰色变成了白色收入。正是因为大多数的灰色收入输入楼市,成为房价不断上涨的坚实基础之一。像灰色收入获得比较容易的大城市,房价要比中小城市涨得快得多。但必须鲜明的指出,非法获得的灰色收入是令人痛恨的,各种权力的吸血虫吸附于各个微观经济体上吸血,而后输入房地产市场,造成房地产市场的虚胖,是当前需求状态的威胁分子。最近中央要求县处级干部要公布财产,对于治理非法性的灰色收入是有好处的,也能尽可能的削弱灰色收入对于高房价的支撑。

 

很多灰色收入者将买房变成了财产的储蓄形式,这也进一步加剧了灰色收入对于房价的拉动作用,因为市场自己分不清投机性需求还是投资性以及真正的刚性需求。这些灰色收入者根本不用银行贷款,所以真正的二套房房贷对于他们来说,其实很难起到真正的效果。所谓的二套房政策短期内能够起到作用,其实是压制改善性需求之上的。投机性需求的基础是刚性需求和改善性需求,他们是浑水摸鱼的,没有巨大的刚性需求,投机性需求是难以起到兴风作浪的程度。因此,我们看到二套房贷政策的短期有效长期失效的事实,也没有什么可以奇怪的了。

 

灰色收入成为房地产市场需求方的一个重要的支撑,可能是解开房价并没有达到泡沫区的一个钥匙。灰色收入太多,加剧了贫富分化,对于社会和经济来说,都不是好事,但基于事实求是的原则,灰色收入确实对高房价的拉动起到了不可低估的作用,这也是很多唱衰派多次看不懂中国楼市的一个因素。

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