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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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开发商热烈欢迎房价大跌  

2010-07-13 08:38:06|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    开发商热烈欢迎房价大跌

    

    我们不敢想象,这一轮房价短期内再翻一倍的后果是怎样的,就像牛抬头一样,按也按不住?事实上,现在有一大部分开发商希望,房价能够调整,以便获得更好的空间。早就说过,开发商不关注房价的绝对价格,而更关注利润。如果不是高价也有很好的利润,那么,没有充足的理由维护现行的高房价。更多的开发商希望,楼市调整能够获得重新入市的机会,包括因为低价太高无法拿地的任志强先生,也希望开发商能够主动降价。

 

    事实上,当前的开发成本是急剧上升,很多民企已经玩不起了,买不了地。而现在很多开发商都是获益于股市再融资和去年信贷的央企和上市公司,他们不差钱,不惜一切代价的推高土地成本,进而垄断了整个市场,这种垄断不是几个公司的垄断,而是一个更像群体的垄断。去年龙头大哥万科都难以在一线城市拿地,何况其他的小民企呢?中小开发商已经很难名副其实,纷纷转而寻找住宅市场以外的市场,这部分的开发商当然希望房价能够下跌,进而带动地价下跌。萧条是开发商重整旗鼓的一部分,现在市场之所以难调整,是因为供给方的结构已经发生了巨大变化,虽然买房者观望带来了成交量的变化。

 

    当然,我们这里撇开的是房地产与经济的关系来思考问题的,假设开发商不关心房地产调整对于经济的负面影响,只关心利润。大多数的开发商都希望房价下降,因为大多数的开发商已经难以获得住宅项目了。希望房价调整能够带来地价调整,减少重置成本。房子是不会升值的,升值的是地块,可以说是级差地租,开发商囤地获得收益是土地升值的收益,投资者投资房屋也是为了获得级差地租的升值,进而一次性的贴现。现在这种贴现的地价已经涨得离谱,所以,调整是应当的。

 

    一直以来,从历史角度来看,最近二十年房价总体方向是向上的,因为货币本身是不断的贬值,当然还有其他各种因素支撑这种趋势。但如果从供应方的角度来思考问题,一直的牛市使得重置成本也是不断攀爬,最终没有人能获利,除了收税和卖地的政府除外,因为土地财政和房地产税收支撑地方财政的天空,地方政府在房地产身上抽了那么多钱,都转移到其他地方,而对于保障房建设不热衷,这些钱很多应当搞到保障房去,但却没这么做。和股市一样,股价一路上涨固然可喜,但买股票的成本也在增多。所以,调整对于存量房屋和土地的开发商来说,可能是一场梦魇,而对于大多数的开发商来说,意味着更多的空间和机会可以供腾挪.

 

    对于笔者来说,是希望房价能够调整的,但我们认为,引起房价下跌的主要动因应当是需求的不断满足,而这种满足是以增加供给为主要手段的。中国要想妥善解决高房价难题,必须要增加土地供给,满足城市化发展的大趋势。现在很多城市,不仅仅没有增加土地供应,反而缩小了土地供给,致使土地价格一路狂飙,才导致今天难产的格局。既影响城市的发展,又影响保障房的建设,又推高了房价,减少了房地产市场的供给量。

 

    现行的调控政策,将主要火力攻击点找到了投机者这些替罪羊上了。他们不是高房价的主要推手,投机者是不愿意炒作过剩的东西。试看几套房贷的管制,直接是以权力干预市场运行,使得本来已经很畸形的市场越来越畸形了。很多情况下,买者的对手是卖者,但供需基本平衡的情况下,买卖双方是互利的。高房价主要不是供应方造成的,正如菜价不能农夫能够决定的一样。开发商合法牟利天经地义,但为什么有这么多的矛头指向了这个群体,因为这个市场是不太规范。人为的制造短缺是现行房地产调控失利的主要原因。这是我们多次对于短视的调控和行政命令性的打压一再质疑的主要原因,这些质疑,其实是房价高地无关的。

 

    有时候和朋友开玩笑说,真正的唱多派到才是真正的调整派,因为增加了供给才能引起调整;而现在很多唱衰派其实是真正的助涨派,因为他们寄希望于权力干涉市场其实是制造短缺,从而引起价格的暴涨。事实上,这些年来,很多人跟着衰派们是吃了不少亏,多年踏空已经从有效需求者变成了无效需求者了。(注意:这篇文章的前提是不考虑房地产大规模调整对经济负面效应)

 

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