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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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平抑房租上涨的呐喊与建议  

2010-06-29 23:57:05|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   平抑房租上涨的呐喊与建议

 

 

    对于当前大城市房租上涨再次有必要呐喊一下,并给管理层一些合理的建议。

 

导致近来房租上涨迅猛因素之一,无外乎是在房地产组合拳的打压下,一、二手房地产市场买卖一下子萎缩了起来,使得买卖市场转向租赁市场,同时拉动了租金的攀升。但探讨其深层原因还有不少,要解决这些障碍不是市场调节能做到的,必须要有政府部门清醒的认识之后来加以改治的。

 

   要知道上海房价这几年的暴涨,原因很多,这里不再一一赘诉。但有一个很重要的因素可能一般人忽略了,那就是上海政府把商业地产的交易税收最高收取51%,也就是说投资商铺、写字楼等商业地产的获利部分,最高要交给税务部门51%之多的差额税收,还不包括营业税。这样政府就把投资者活生生得逼出了商业地产的投资领域,从而全民皆兵,千军万马都来投资住宅市场,商品房不日涨夜大才怪呢,这都是当时陈良宇时代作得孽。所以对于当前大城市房租快速上涨,必须要对症下药来解决。

 

    第一,把大量企业占据在居民楼里办公的局面来个大清理。

一直以来,在城市的各个住宅区里,都有各类形形色色的企业租赁居民楼来办公,这类企业往往是资产规模较小,也不需要形象的公司。小企业租赁居民楼成本极低,虽然销售型住宅市场与商业地产市场长期以来一直出现商住倒挂的局面,甲级写字楼还卖不过同类地段的普通商品房。但写字楼总体租金水平总体上要比住宅市场高。所以千千万万的小企业就蜗居在城市各个居民小区的住宅楼里办公,即节约了租金,同时也减少了各类成本开支,如住宅的物业管理费也远比写字楼便宜得多,水电煤收费也按照普通住宅来支付,这样对于这些小企业来说每月成本开支是节约了不少,但对大城市的普通居民却是带来祸害。一方面企业在住宅小区办公,对于小区的物业管理带来很大麻烦,牵涉到居民的安全隐患问题。更为重要的是大量企业蜗居在居民楼办公,抢占了民众居住的份额,越是市中心寸土寸金的地方,越是有企业来租赁,这也是造成市区的的房租不断高企原因之一。

 

一线大城市的管理层也心知肚明,企业在居民楼办公会给社会带来不少隐患,但从来没有下大力来整改与清理。笔者认为只要地方政府下大力加以整治,工商、街道、治安等部门联合执法,天下没有办不到的事情,这也是给与城市居民与外来打工白领办了事实、好事,能造福于老百姓。

 

 第二、大大降低商业地产的租赁税收

把大量小企业从写字楼赶出去后,要让他们能够具备承受在写字楼里办公的能力。商业地产不仅买卖交易税收成本极高,上海最高达51%,全国各地普遍较高,但各有千秋。与此同时,写字楼与商铺等租赁税收也是极高,大多数写字楼是企业持有的,企业出租给租户,在上交5.5%的营业税之外,还要向税务部门缴纳12%房产税,两者相加要高达17.5%。这样高昂的税收等于在抢钱,羊毛出在羊身上,房东必然要把税务成本转嫁到租户身上。

 

所以强烈建议在降低商业地产买卖交易税收,使得投资者不再千军万马独木桥只投资住宅市场同时,降低商业地产的租赁税收,降低企业的租赁成本,这是才能使得公司在写字楼安然办公,城市住宅区不再出现公司办公的局面。

 

 第三、加快廉租房建设,发放城市低薪阶层住房补贴。

    保障房建设,雷声大雨点小,这是地方政府在作梗,因为地方政府在保障房建设上享受不到土地财政带来的好处。所以年年有廉租房建设的美好计划,但年年没有执行到位,甚至只是小量建造一点点面子工程,远远无法满足大量生活在人均几个平方的城市穷人的需求。

 

    现在中央要求各地政府把廉租房建设列为中国未来房地产发展的方向,路漫漫其修远兮,政府可上下而求索,但生活在恶劣居住环境的成千上万的穷人可等不及。所以把城市人均居住面积极低和收入水平符合廉租房分配条件的,但目前还没有这么多廉租房可供给时候,建议政府先发放这部分人的住房补贴,让底层老百姓眼前看到实惠,看到好处,这也是考量管理层重视民生的一大标准。

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