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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市“被寒冬”谁是倒霉蛋  

2010-05-06 08:35:08|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市“被寒冬”谁是倒霉蛋

 

房地产调控被称为“史上最严调控”,决策层已经动用了金融政策和税收政策,准备将居民的资金从“二储蓄”不动产领域赶出去,让其回归银行。银行已经做好了“欢迎”资金回家的准备。去年巨量信贷被不动产的不动性套牢之后,并没有危及通胀和实体经济,但此次调控目的已经很明确了,就是将已经搬家的储蓄从楼市和股市中赶回银行。

 

但算盘很如意,事实上却遭殃的是通胀问题。越是加息和上调准备金,通胀越是严重。这是我们不希望动用加息和上调准备的一个重要原因,更重要的是,加息和上调准备金并不能解决当前的房价上涨。因为房价上涨的动能基本上是供需失衡,动货币工具的刻度和数量显然是无效的。而且,历史也告诉我们,从2006年到2007年那轮猛烈上涨的行情中,加息和上调准备金基本是无效的工具。反而差点将我们的经济搞垮,若不是紧急恢复正常的货币秩序,经济大势可能就逆转了,一旦大势逆转,想救都来不及,日美教训已经很深刻了。上一轮宏观调控其实我们就玩了一把险棋,虽然没有真正陷入泥潭,但我们已经赌不起了。

 

对付成本推动型的通胀和输入型的通胀,加息和上调准备金只能伤害实体经济,对于房价和通胀基本是无效的。当前的调控目的看上去非常的矛盾:又想将资金赶回笼子里,又害怕资金躲到笼子里不出来。不将资金赶回银行,我们面临的是高通胀,若要赶回笼子里,可能又会对实体经济的发动机造成致命的伤害。

 

其实,就股市和楼市而言,历史上曾经出现过这样的困境,如果你不是个健忘的人就不会忘记:银行储蓄受到信贷增长的危险害怕贬值,迅速出笼,将股指恶炒到6124点,房价在2007年一路走高,量能就是储蓄大搬家;但等我们发现,这样搞很危险的时候,紧急刹车又导致股指一路下挫,大量资本回笼,导致2008年房地产成交量一蹶不振,股市暴跌近四分之三,经济失衡更加严重,实体经济处于高通胀火烧之后,随即又陷入冰冻考验,产能过剩以及通缩让实体经济发动机民企几乎濒临绝境。

 

2008年年末后,为了对抗通缩,巨量信贷出笼。但内分泌失调的经济接受不了资金,本来就过剩,没有人愿意搞实体经济了,因此,资本或明或暗的跑到股市楼市里炒作,地价房价齐飞,间或恶炒大蒜和油料,我们的管理层不停想办法为他们找出路,但垄断产业开放度不够,他们在房地产里暂避,自愿被土地和房屋套牢。为了能够恢复经济,也只有放出贷款,这没错,而将资本引入不动产圈住,很聪明的办法,但现在这种平衡就要破了,倒霉蛋就是通胀压力加大,通胀压力加大是一些自以为是的人作祟的结果。

 

现在管理层只好调控房地产政策,但恰恰捅了马蜂窝。因为如果房地产市场低迷之后,且不说对银行系统造成冲击,也不说对相关产业造成伤害,单单说将资本马蜂惊飞之后,巨量资本必然要重新寻找新的方向,那只有买其他资产,也就因为他们的出口在于炒资源和资产,于是乎,政策逼出的通胀就日益成为心腹大患。

其实,逼出的通胀并不是真正的通胀,因为实体经济的产能过剩并没有真正的消耗,并非是需求过旺引起的物价上涨,而是逼出来的物价上涨。它只能加剧人们对于货币储蓄贬值的恐慌,进而逼迫人们购买资产保值,不知道哪个资产将成为新的倒霉蛋。一方面,通胀压力沉重,另一方面,实体经济过剩,这本来是两种相反的情况,一旦纠缠在一起,政策就会左也不是右也不是,自己将自己逼入死胡同,这是我们最担心的困局,也是我们在年初之际,直言2010年经济危险在于政策,而不是在于经济的原因。

 

为什么加息和上调准备金都难以从根本上遏制房价上涨,可能还会祸害经济,其实,这与我们的病根有关。企业家在竞争行业中已经没有多少空间可以做了,很多竞争产业的产能都严重过剩,消费不足,没有一个傻蛋愿意生产大量滞销的产品;另一个因素是,税收太猛了,并没有起到调节经济失衡的目的。而且,大量招收公务员解决就业,陷入了公务员越多,税收越多,实体企业和其他个人纳税越重的怪圈,实体经济越不能吸纳更多的就业。特别是服务业,本该是我们大力发展拓展就业的领域,但税费却很重,重装起飞非常难。

 

事实上,笔者从去年6月份起,就坚决和加息论以及收紧派做斗争,事实上,并非是为了维护高房价。没有人愿意维护高房价,即使是开发商,他们在乎的并不价格,而是利润,如果价格低了,利润变化不大,他们更愿意做。现在的情况是,成本高的让大部分的开发商无米可炊,更不用说“卖饭”了。

 

这下好了,政策不停地捅马蜂窝,结果必然是资本像马蜂一样乱窜,通胀压力不断增加,马蜂乱窜之后,于是乎,加息大棒就“合符情理”的打出了。结果是什么呢,今年的增长率是一路下滑,前高后低,就业形势更加严重,“通胀”压不住,一路走高,房价不久之后就反弹。这是自找的。

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