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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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出让金不返还30年也征不了房产税  

2010-05-27 20:49:03|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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出让金不返还30年也征不了房产税

                                              2010-05-27《经济视点报》

物业税有难以逾越的鸿沟,但以房产税替代物业税也注定要难产。国家税务总局公开表态:地方对房产税征收范围没有解释权。

 

为什么房产税注定难产,无论从现实角度还是从法理角度,还是从社会稳定角度来说,在现有条件下,都难以真正征收。

 

首先,从现实角度考量,其一,征收房产税要顾及土地出让金。土地出让金一征收就是70年,属于税收透支了70年,如果再征收物业税或者房产税,实质上是多次剪羊毛,先透支了70年,而后又要重复每年征收。重复剪羊毛的“罪名”可不是开玩笑的,那会引起社会财富积累的剧烈变动,从而影响财富的分配。而财富的剧烈变动则更为激荡整个社会。

 

如果不退土地出让金的话,30年都难以征收。或许,有人说,政府会不会退出土地出让金,可能性很小,但也有这种可能,比如以前的土地出让金很少,现在房价涨得很高,征收房产税的收益已经远远大于以前的土地出让金,他们或者会退掉出让金,转而向占私人财富50%以上的房屋征收房产税或者物业税。但如果这样,政府的信誉度将会严重受损。

 

其二,以调控之名,压在房地产头上的税费多如牛毛,是推动房价刚性上涨的最重要的成本。这些重税成本,都是要转嫁到购房者头上的,现有税费已不堪重负,再加税虽然有可能是压跨房价的最后一根稻草,但是,这只是以极端的方式推高成本,成本推高房价抑制有效需求,因此,无论是物业税还是其变种房产税,都属于画蛇添足型调控。股市暴跌已经印证这种不可思议的利空是多么荒谬,期待稻草压死骆驼的模式调控房价,不如增加骆驼数量来更好地促进社会财富的积累。

 

其三,即使是房产税,能够避开立法难题,但根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,要把征税范围扩大到住宅,地方政府也没有权力,即使有这样的权力,谁也不敢轻易动房地产这个目前经济唯一最大支柱。而且,产权确认、估价以及征收队伍等条件在城市都难面临各色的难题,如果一项法律制度没有条件征收,出台了很可能被架空。

 

第二,从法理上考量,房产税和物业税一样,也面临着违宪困境。既然房产税和物业税都是财产税,而我们住房只有70年的使用权,何以对使用权征收财产税。土地和住房实际上是联系在一起的,但我们的土地是国有制的,这就造成了物业税和房产税在中国实施的困难。我们很难规避这种难题,即使是改名换姓,妄图规避这种刚性约束,老百姓又不傻。

 

第三,物业税和房产税都是难以平抑房价的,在世界上,很多国家都征收过物业税和房产税,房价照样飙涨,比如美国。美国的物业税在上一轮牛市中,几乎失去功能,在次贷危机发生后,负效应放大,很多人都策略性不还款,甚至出现一元钱卖别墅都没人买的局面。物业税在美国这样助长助跌的作用,实际上给房地产带来重大灾难,也给美国和世界经济造成致命性的损伤。当然,物业税并非是次贷危机的罪魁祸首,但它的负效应不得不让人沉思。

 

第四,房产税涉及的范围极广,在理论看似完美,但在操作中,有很多难以控制的因素,必将引发社会的大规模利益分配,有权者可以规避这种税收,而中产阶层则难以规避,从而异化了房产税的性质。在历史上,酷吏敲诈中小产业者的财产,都会引起社会的剧烈革命,财产税如果控制不当,反而成为社会矛盾加剧的猛火。在当前以和谐社会构建为目标的历史条件下,不折腾是真正的促进社会财富积累的办法。中国社会财富积累在军阀混战和外国入侵的历史条件下,简直是一穷二白,朝不保夕的政治运动和社会动荡,使得中国财富积累和长期投资极度萎缩,造就国弱民穷的局面。现在我们搞市场经济,必须要保护产权和契约,不受到短视税收的侵蚀。实质上,居民住房也是居民储蓄的一种变种形式,保护居民财富安全是政府的职责。

 

事实上,调控房价最主要的方式不是税收,房产税和物业税也不是唯一的武器。真正的武器是在于修正我们土地供应垄断和建立刺激房屋供给的机制,而不是总是期待稻草压死骆驼。

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