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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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人们在期盼楼市杀牛行情到来  

2010-05-12 00:13:07|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人们在期盼楼市杀牛行情到来

                                                                            本期《北京青年周刊》

这几年房价高是不争的事实,购房者买不起房子,连开发商也大呼房价高导致地价高,大家都玩不动了,这次中央一道道打压政策穷出不尽,二套房,三套房打压政策已成事实。一会要征收特比消费税,又有传言要在北京、上海、重庆、深圳四个城市物业税试点已获得国务院批准。传闻四起,搞得房地产行业已经成了文革时期的牛鬼蛇神。

 

现在这个时期,最为焦虑的应该是近一两年内高价拿地的开发商,经常说手头有粮,心中不慌,但现在的形势却恰是反过来。手头没地得企业正好可以观望,看看房地产接下去的走势,并盼望着后面肯能产生的杀牛行情的到来,期盼能够低价拿地。

 

不仅仅是购房者埋怨房价高,就连很多开发商也对高地价和高房价不满。特别是中小开发商,在去年央企挥金“入”土的背景下,都难以操作了。比如说任志强先生一改以前的强势,面对着高价地他也无可奈何,只能到二三线城市折腾,潘石屹先生虽然手握重金,但对于土蛋蛋变成超白金蛋蛋也是多有怨言。就连第一房企万科,被群鳄们抢食逼到了更偏远的三线城市觅食去了。

 

具有央企背景的开发商就像大盘股,而中小开发商就像一支支小盘股。现在大盘股有着各种市场外因素,以大驱赶小的做法,正在使得竞争市场沦为垄断色彩更为浓厚的市场。

事实上,更多的中小开发商已经面临无米之炊的绝境,地价太高以至于无法再玩。就算是中小开发商联手做,更难以控制风险,因此,现在很多开发商只能转行或者赋闲。很多朋友告诉我,现在根本就不能拿地,地价那么高,风险不好控制。

 

中小开发商不敢拿地,一个最害怕的因素是资金链断裂和套牢,一些开发商盖楼盖了一半没钱了,被迫走上高利贷的绝路。结果是高利贷吃掉开发商,这种事情已经屡见不鲜,何况现在中小开发商根本就拿不到地。

 

比如,媒体报道说,广州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,广州郊区地块已被大开发商吞噬。

 

2008年以来,房地产生态竞争更加激烈,大房企有着各种优势资源,特别是能够有很好的信贷资源,疯狂地抬高地价,将很多开发商挤出市场。就算是78家央企退出,但同样还有16家个个都像核武器的房企,整个房地产生态已经和几年前不可同日而语了。通过其他因素带来的垄断是市场之殇,因为这不是靠管理优势和效率优势带来的竞争优势,而是靠着背景性因素获得垄断地位,他们不断地吞噬绿林和草地,使得市场不断沙化。

 

房价上涨确实聚集了大量的风险,更多的中小开发商只能等待一波回调,看能不能再入市。因此,这次政府的强风暴形成了新的预期,不仅仅是购房者期待能够回调入市,而且许多开发商也期望能够地价降低,炒房客也希望房价回调做波段。这几种合力的博弈立即使得房价钟摆停止,市场预期房价下挫似乎越来越明显。

 

越来越多的人意识到,推动房价上涨的助推手主要有四个:一个是高地价带来的高房价,二个是多如牛毛的税收进一步推高了房价成本,三个是一些开发商供给结构严重不合理,捂盘惜售坐地待涨价。三个是银行杠杆刺激了开发商和炒房客以及购房者的建房与购房激情。四是货币自身的贬值导致相对绝对价格“只涨不跌”。但这些都是助推因素,最根本的还是供需失衡。在这种背景下,中国的房地产从来没有一次像样的调整,很多人就一直踏空。

 

国务院这次调控风暴,我们也期待能够有效果,虽然笔者认为,中国房地产市场由于多种支撑因素还处于上升通道,但笔者多次反对直线式上涨。这种直线式上涨没有波段,需要耗费大量的动能才能推动,一旦推不动,容易伤筋动骨。特别是国企大鳄霸占多方市场,使得房地产调控更加难以进行,因为央企开发企业利益链更加复杂,甚至能够化解各种现在的政策力量。

 

    房地产大盘股时代来了,市场更难以操作了,虽然从中长期趋势来看,住宅市场还将处于上升通道,但短期内确实需要调整,但国务院的新政能不能达到效果,我们也将拭目以待。

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