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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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世界从没有“只涨不跌”的房价  

2010-05-10 08:30:13|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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世界从没有“只涨不跌”的房价

 

房价只涨不跌,虽然在世界任何一个国家都没有上演过,但却被很多投资者传诵。为何会出现这种错觉,从长期意义上来说,房价确实存在着上涨的走势,但这往往是一种货币现象,因为本币贬值因素,绝对价格确实存在长期上涨的图像。另外,在某个阶段,如果是需求强烈而供给有限,上涨周期确实很长,这也给购房者一个错觉,就是房价只涨不跌。

 

只涨不跌神话的破灭

两次房地产泡沫破裂是全球性的警钟。一是日本在上个世纪九十年代初的泡沫大破裂,一个是本世纪最初十年的后半段,美国次贷危机的爆发,宣告了房地产市场的上升通道的终结。

 

上个世纪80年代后期,日本经济达到了乾卦的“九六”阶段,即亢龙有悔的顶点,以美国为首的西方国家开始围剿日本制造,由于日元大幅度升值,外贸资金开始大幅度的内化,为了对冲日元升值带来的不利影响,日本实施宽松的政策,结果大量的资本纷纷投资不动产,造成日本股市、地价和房价屡创新高,于是,很多日本人觉得是房价只涨不跌,大量的投机出现。在1985~1988年的短短3年间,东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍,东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,日本人都沉浸在账面财富升值的喜悦之中。为了控制资产泡沫和房地产过热,日本管理者悍然通过加息和征税的方式,收紧货币政策和扩大税收政策,日元升值导致日本外需不振,加息困死长期投资,加税压垮了消费,经济的三驾马车全部熄火,91年日本股市和楼市开始暴跌,神话破灭。即使以后日本采取各式各样的刺激政策,还不见起色,有人说日本进入了失去的十年,事实上,直到20年后的现在,日本债务还差点让日本政府破产。

 

另一个房地产泡沫破裂的教训是山姆大叔美国,这个掌握全世界印钱机器的超级帝国,也从上个世纪起开始了房价上涨通道,在互联网泡沫破裂和9.11之后,为了刺激经济,连续多次降低利率,美国房价进入了加速期,平均房价从2003~2006年涨幅超过50%。有位记者,在2006年初在华盛顿的一个朋友非常懊恼:以前他买的60-70万一套的别墅,当时已涨到了150万左右,如果多买一套,那该多好!但他这位朋友应当感到庆幸,在2006年下半年,美国房地产就进入了拐点,经过2年的拼死抵抗,2008年第三季度末,美国终于爆发了次贷危机,房价暴跌,很多别墅拍卖一元钱还没人要,因为有很多债务要还。在次贷危机爆发之前,美国为了遏制流动性过剩,两年疯狂地连续加息17次,致使月供成本越来越高,很多人采取“策略性不还钱”的模式,终于将美国金融系统差点搞垮,幸亏美元是世界霸权货币,次贷危机幸亏发生在美国。

 

此外,香港、海南以及广州在上世纪最后十年,都曾经出现过暴涨之后暴跌的先例。让人印象最深刻的是海南房价的暴涨暴跌玩了一把过山车,从现实来看,那种认为房价只涨不跌的想法是有害的,特别是到了房价的乾卦“九六”阶段,跌起来是相当惨烈。如果有幸遇到了上升通道,那么,这种只涨不跌的错觉就会很成为一种“常识”,但要知道,一旦到了周期性顶点,接下来的调整就更惨烈。

 

只涨不跌”是假象 “有涨就有跌”也可能害死你

中国房地产市场从98年房改以来,没有一次像样的调整。很多人信奉“有涨就有跌”的市场铁律,结果踏空很多年。虽然说也有几次房价小调整,但总体上来看,房价是在上涨的,而且从2007年起开始,房地产市场又出现了暴涨的特征。

 

随着房价的一骑绝尘,很多人后悔不已。但也有人以“有涨就有跌”这个市场铁律来安慰自己,怎么涨上去的还要怎么跌下来的。其实,购房者要警惕:“只涨不跌”固然是个神话,但“有涨就有跌”也可能害死你。这是因为,如果市场所处的大周期是长期上升的通道,而且各种因素支撑这种通道,“有涨就有跌”的观点就会让人失去购买最佳时机,随着房价步步高升,购房者越高越不敢买,持币观望一等就是许多年。

 

中国的房地产市场,由于连续暴涨引起了政策的重磅打击,一是从金融上勒脖子,比如限制给开发商贷款,限制二套房、甚至停贷三套房;二是从税收千斤压顶,房地产税费多如牛毛,是全世界都出了名的;三是通过抬高地价和控制土地闸门逼走许多中小开发商。这些政策多次使用,屡屡失灵。失灵的根源在于,中国现在的现实是几亿农民要城市化,需求强烈,但是,政策多是让“面粉贵过面包”和压制需求,增加面包却没有作为重点。

 

另外,作为中国正处于腾飞期,本来需要扩张性的货币政策来供血,但我们的政策总是倾向于收紧,他们认为,货币政策收紧是万能药,其实,这需要看阶段,当经济整体在增长和扩张之际,确实需要更多的货币以便实现市场交易,但从这几年来,我们的政策总是患了收紧紧缩症。人为制造市场波动,该进去的时节我们却囿于各种理论畏缩不前。中国的房价目前确实比较高,所谓房价高是相对于收入而言的。如果老百姓收入增加了,经济增长了,高房价问题也会随着需求的释放而逐步解决。高房价不是人为制造暴跌来释放风险这一条路,日本和美国最大的教训不是如何产生了泡沫,而是在泡沫产生后,如何处理泡沫上出现了严重的错误——毫无例外的动用加息、升值和加税的方式,将房价很快推上了“九六”阶段,接下来“地虎吃天龙”其血玄黄的惨剧发生是必然的。

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