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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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西部大开发不要成为房价兴奋剂  

2010-04-07 22:46:25|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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西部大开发不要成为房价兴奋剂

 

西部大开发又有了新续集:日前,国务院出台七措施促西部大开发,西部又面临新的机遇。但是,我们担心的是,和股市相关板块一样,每次区域规划和振兴计划都成了房价上涨会,只不过股票还能调下来,房价被炒上来了,就难有像样的调整。

 

这种担忧不是空穴来风,海南岛被批准为国际旅游岛后,房价一天一个价格;皖江开发计划刚出,合肥等相关城市闻风而涨;受迪斯尼落户影响,上海“迪士尼概念地块”拍出“天价”,仅楼板价就达每平方米1.4万元,直逼上海市中心部分地段的楼价,拍卖结果比起步价整整上涨了4倍。如此等等,每个区域规划出来,就成了房价上涨的最好理由。

 

不可否认,房地产如爬山虎,一旦整个经济发展起来,这种爬山虎就会爬得更高。在城市化加速的背景下,农民市民化是一个历史的趋势,因此,从某种意义上来说,区域发展是城市的发展,城市的发展就势必涉及到房地产市场。这些城市的房价上涨确实有合理的成分,但如此暴涨确实有提前透支经济力的因子。

 

区域规划引起房价上涨的逻辑是这样的:因为我们的城市化是在政府主导下的城市化,地方政府通过经营城市来获得GDP的增长。土地财政为城市化提供了资本支持,随之是交通和城市基础设施的改善,基本环境的改善又增进了土地级差,从而使得地价上涨,又由于在现实需求极其强烈,房价闻风而涨。

 

根据现实来看,区域内房价上涨会形成巨大的漩涡,进而吸引资金来投资。 比如海南岛国际旅游概念引动房价上涨,进而吸引诸多资本进入,全国各地的资本都期待朝这里跑。

 

或许,规划就是一个概念,概念就是吸金的。这和商业策划的模式差不多,都是为了增加自身的价值。

 

我们的区域规划或者是振兴计划,其目的是让地方政府大力发展区域经济,平衡各地经济发展的差距,但现实是,很多地方政府不去认真布局企业发展,而是借助概念炒作卖地生财,卖地是比扶持一个企业省力还赚钱,因为企业需要优惠和保护,有建设周期和产品流动周期,不如卖地来钱快。但这不能成为一个经常性的模式,因为房地产市场的发展,还是建立在实体经济发展基础之上。如果这个城市没有机会,吸纳不了人才,房地产也成了无根之水。

 

房地产是支柱性的产业,任何支柱性的产业都是有历史阶段的。房地产也是如此,现在甚至在最近20年内都可能是支柱产业,但房地产的动能总有释放完毕的时候。因此,地方政府还应当更加注重区域内实体企业的发展,为房地产市场提供可持续性的经济基础。

 

事实上,区域规划引动房价上涨进而推进区域经济发展,这种模式在住房需求很盛的条件下还是有现实的效果,但这种模式的后遗症也很大,不是一个可持续的发展模式,如何改进这种并非最优发展的模式,或许就成了解决问题的关键。

 

首先,改变政府主导的投资模式,政府要有所为有所不为。我们现在的经济模式总体上有利于市场基础民营企业发展的,但现在市场开放度还不够,很多产业还处于垄断把门阶段。规划还是没有摆脱政府投几个项目,这些项目是不是建立在市场需求基础之上,还很难说。如果不符合市场需求或者不是最优的地点,这个项目很可能就成了沉重的历史包袱。

 

第二,改变地方过度经营城市的模式,在发展中小城镇的同时,做好保障性住房的规划。

 

第三,改变以GDP数量论英雄的畸形模式,不仅要重视GDP的数量,还要重视质量,GDP的结构改变了多少,质量改变了多少,不能单纯的以数量增长为目标。因为现在经济发展了,从短缺经济过渡到过剩经济时代,老百姓的要求也高了,不是量多就能满足需求了。

 

博主声音:

1凡是故意将简单明白的话说的玄乎和复杂的,都是骗子。学者们不要老是沉浸在论文的自娱自乐的快感中,要让老百姓能看得懂。西方启蒙运动影响力最大的不是那些学科论文,而更多的是通俗作品。

2现在加息对抗资产价格上涨是愚蠢的行为,不断不能管住,反而促成资产价格继续上涨,打蛇不成反被蛇咬。这个问题笔者论述太多了,就不累述了。

3矿难频发,是该考虑我们的采矿模式是不是该改变一下,像这样事后灭火式的做法,岂能堵死地下暗处的违规采矿呢?

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