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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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几亿人卷入了疯狂的购房中  

2010-04-02 08:44:40|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几亿人卷入了疯狂的购房中

全国至少有几亿人在过去的五年中,卷入了疯狂的房市之中,无论是农村还是城市,房价上涨都对各地人们的生活造成了重大影响,现在是全民谈房价的时代。

 

2009年这个夏天,沸腾的房市点燃着整个国家的热度,人们成为燃烧的市场一根根火柴,各路资金就像一块块木炭,不断地像这个沸腾的锅炉加温。几乎所有的人都在谈论着房子,电视上不断播放着某某楼盘多么热销,人们谈论的话题大多是房价涨了多少。在年初买了房子的,喜气洋洋。而想买没买的,只能用脏话来宣泄踏空的郁闷,还不断地诅咒着:别高兴太早,怎么涨上来的还要怎么跌回去,到时候让你们哭还来不及。而听着也并不反驳,哼起了小曲。

 

有一个神话在支撑着中国的房地产市场,这是一个耳熟能详的故事。几年前,一位大学刚毕业的女孩子,当时手里只有2万元钱。当时的房价大概是20万元一套,首付10%。她用2万元买下了这套房子,并且取得了产权证。过了3个月,房子涨到了30万元一套。她卖掉了房子,净赚10万。此时她手里有12万元钱了。在房价是30万元一套, 首付还是10%的情况下,她买了4套房子。又过了3个月, 每套房子涨到了40万。她卖掉了房子,净赚40万,此时她手里已经有了52万了。在房价是40万一套,首付还是10%的情况下,她一口气买下了13套房子,又过了3个月……一年之内,当时这个手上只有2万元钱囊中羞涩的大学生,已经是小有名气的女大款了。

 

在上面的炒房故事中,那个大学生面临的是房价上涨的行情,而且涨幅惊人,所以她一夜暴富。而且,千万个像她那样的职业炒房人(团)加入炒房队伍,同样会使房价像火箭一样窜升。当然,如果房价下跌,炒房者就赚不到钱了。杀跌的恐慌如果蔓延,抛售房屋的浪潮会使房价迅速跳水,很多人一夜之间倾家荡产。

 

理论上讲,炒房要实现盈利,必须具备以下几个因素。首先,房子价格要持续上涨,这样才能贱买贵卖;其次,要有杠杆,这样才能以小博大。上面故事中的首付10%,就是说杠杆率是10,全款买房,就没有杠杠;第三,融资成本很低。投机收益远大于融资成本,才会吸引投机者前仆后继;最后,政府的监管措施不到位。投机者敢铤而走险,放手一搏。

 

全国到底有多少人卷入了疯狂的楼市,这里说不出一个精确的数字。但统计数据却可以说明,至少有几亿人在过去的五年中卷入了疯狂的房市。我们来看,2005年到200910月全国商品房的销售面积。20055.37亿平方米,20066.06亿平方米,20077.6亿平方米,2008 6.2亿平方米,20091——106.63亿平方米,总共是31.86亿平方米。这些数据是根据国家统计局公布的数据而得出的,仅仅是商品房,还有很多小产权房和自建房。

 

不过,疯狂的房子让更多的年轻人成了《蜗居》中海萍,“房奴”的生活就是如此———不敢娱乐、不敢生病、不敢高消费、不敢轻易换工作……他们在为自己选对了方向,抢到了一套房子的同时,也倍感焦虑,但还有更多的人想成为房奴,由于付不起首付款只能蜗居。

 

事实上,在新购房人群中,每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上,而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起,城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。这样的问题,已经成为疯狂之后房奴更加沉重的负担。

 

当整个民族都被疯狂的土地和房子点燃的时候,我们很快发现,沸腾总要过去,烧开之后总要凉下来。或许,人们应当朝前看,而不是朝后看,朝后看总是令人失望和无奈,只要楼市出现阶段性的低点,更清楚地说,是相对于未来来说是一个阶段性的低点,或许也是购房者的入市时机。

 

没有一个民族是靠房地产发财的,但是,每一个民族都在追求着住房的梦想,人人有房是多么美好的理想,但现实却是土地资源的不断减少导致供给数量难以增加,成本的高企又使得房价具有十足的刚性,另一方面的需求却在疯狂地增加,或许,这是点燃整个沸腾房市的密码所在。

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