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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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公租房“夹层人群”的福音  

2010-04-26 22:43:09|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            公租房“夹层人群”的福音

 

                                                                                                   发表本期《北京青年周刊》 

最近有个名词在媒体上暴露的比较多,那就是公租房。

什么是公租房?公租房就是解决城市“夹层人群”的临时性住房,以低于市场租金的价格出租给这些“夹层人群”的职工,由政府出资建设。笔者认为,这个夹层更主要的是流动性夹层,当然也包括那些商品房买不起,经适房和廉租房没条件被边缘化的人群。

 

 公租房最近刚刚引起重视,原因主要有三:第一是经济适用房和廉租房失去“保障”功能,还被“雀占鸠巢”。一些经济适用房沦为官员私房和别墅,开宝马住经济适用房屡见不鲜,一些廉租房也被用来出租赚钱,真正的需要保障的人却望洋兴叹,公租房可以在一定程度上遏制腐败现象的蔓延。第二是经济适用房和廉租房资金难以到位,地方政府没有积极性。随着商品房价格越来越高,很多工薪阶层都买不起房,而保障房由于资金不到位,数量有限。特别是那些刚刚毕业的大学生,他们是城市的新鲜血液,但既住不到经适房,也住不上廉租房,只能建公租房,以适应这些人群暂时居住的需要。第三,经济适用房有冲击商品房市场的隐患,而公租房不涉及产权无法转卖,遏制了投机,又不冲击市场。而且,对夹心层和过渡型人才都是有利的,有利于城市留住人才。

 

公租房的目的是救急和救困,具有临时性。在城市化的建设中,如果高房价大量挤出优秀人才,城市就会变成死水一潭。笔者认为,公租房应当更加关注刚刚毕业的大学生和一些有技术性的农民工住房问题,至于城市低收入者他们住房还是主要靠拆迁分房和廉租房来解决。我们不能将公租房职能肆意扩大,眉毛胡子一把抓,什么都抓结果什么都抓不好。

 

公租房不是二次房改,只是保障性住房的另一种形式。单凭北京市45亿元用于公租房建设和收购来看,如果按2万元的房价(不考虑建设和收购二手房比重)粗略来计算,可建设或收购房源225000平方米,按50平方米每套计算,共计4500套。单从北京市住保办了解的数据,目前北京“三房”(廉租房、经适房、限价房)的审核数量,已达到10多万户。10多万户家庭中,目前大部分人还处于轮候状态,或无力购买,如果按照北京的每年45亿元的投资速度来看,解决这部分人群的住房问题也要近20年,何况这里还不包含没有北京户口的外来务工人员、大学毕业生等。这说明,公租房只能是保障房的一种形式,虽然发展空间还很大,但单靠这种形式是无法满足这么多的缺口的。解决之道是加快中小城镇化的步伐,分流大城市的人群密度。只有中小城市有机会了,交通成本和交易成本减少了,才能从根子上解决大城市的居住问题。

 

公租房很有可能陷入廉租房陷阱,但就廉租房和公租房本身来说,还是好的,只不过是在分配性的过程中,被异化了:一方面是政府不愿多建,最近中央强制要求土地出让保障房应当占70%,现实是很难;另一方面廉租房被雀占鸠巢,公租房也可能会被雀占鸠巢,远远不能满足低收入人群、大学生和农民工的需求。如果政府无建设能力,可由开发商及建筑施工单位代为建设,利润保持在5%左右,但是监管力度必须加大,防止建设资金转移。在近城区范围建设大面积公租房,降低土地及时间成本,为“夹层人群”的工作路程考虑。

 

公租房有普遍推广的可能,因为每个到城市生活的人员可能都会有租房的时期,而且现在社会的流动性如此之大,不可能你到一个城市就买上一套房子,所以租房成为首选,也是必然的选择。

 

就中国的发展进程来看,20、30年内房价不可能有回落的情况,所以如果国家还是这个工资制度和社会财富分配方式的话,公租房会持续到中国城市化进程结束之后的若干年内,到时公租房可作为二手房销售,完成其历史使命。

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