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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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物业税将楼市推上暴涨暴跌的绝境  

2010-04-25 23:43:44|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税楼市推上暴涨暴跌的绝境

 

物业税的风声越来越大,这一次“狼”似乎真得来了。有媒体报道,北京、上海、重庆、深圳四个城市物业税试点已获得国务院批准。昨日又有消息传来,新的房产税可能会在上半年择机出台。消息称,财税部门已确定把未来房产调控政策重点放在调整房产税上,具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房,以纳入房产税征税范围。

 

我们难以判断这些消息的来路,但肯定不是空穴来风。在这里我们要提醒那些管理者,开征物业税是自己给自己挖个坑,到后来自己都难以爬上来。不要拿打压房价的幌子进行横征暴敛,这会伤害整个社会基础。

 

既然有人说物业税可以避免房价高涨,但事实上,像美国和法国等国家,最近十年房价上涨幅度都是快速的,也没有看到物业税能够遏制房价。物业税反而是国民财富最大的杀手:当房地产市场旺盛的时候,即使是投机者也不会把物业税当回事;当市场低迷的时候,物业税就成了杀手,这个助涨助跌的税种,实际上是搞乱房地产市场的撒旦。

 

现实中,比如美国的房地产税(即美国的物业税)就起到了这种助涨助跌的作用:次贷危机发生前,房价飙涨物业税不起作用,次贷危机发生后,物业税又要被迫削减,或者是不征收,因为房地产市场本就很惨了,救都来不及,怎么还能征收物业税呢?因此,从实际来看,美国的物业税并没遏制房价上涨。

 

如果我们放任这个撒旦出来,宏观调控的难度将会更大,因为这种助涨助跌的效用将房地产市场变成第二个A股市场,波动极大难以掌控,资本将在这个市场更是肆意横行,权力也将趁机浑水摸鱼,整个房地产市场就真得陷入一片混乱。

 

而作为经济的擎天顶梁柱房地产产业如果暴涨暴跌,那么,经济的可持续发展就成了巨大的难题,失业率升高和经济增长率降低以及居民财富的损失可不是一个物业税能够抵消的。中国居民财富50%表现为房产,面对这块蛋糕谁不想吃,但吃下了肚子要疼的。

 

中国古代因为肆意征收财产税覆亡的朝代比比皆是因为他们不能控制所有官吏都能按着公正之心来征税,他们更不可能监控整个征税环节,最后连中产阶层都被税吏敲诈干了,拆房掠地,社会财富急剧分化,整个社会焉能不乱?这是我们为什么总是推辞征收物业税的原因所在。因此,征收物业税是乱象之源,代价可能比收获要大得多。

 

即使是征收物业税,我们必需要解决五个问题,如果五个问题不解决,危害性更大。

第一,解决法理难题,无论是物业税也好,还是房产税也好,必需不能违宪。如果对居民征收物业税或者房产税,就等于承认财产权;如果不承认财产权,就不能征收物业税或者房产税。但是,公有制是一条硬杠子,如何从法理上来以理服人是核心问题,因为政府首先要带头遵守宪法。

 

第二,如何处理先行的土地出让金与房产税之间重复征税关系。抹掉了土地出让金就等于将地方政府硕果仅存的几个奶妈给釜底抽薪了,地方如何发展就成了问题。如果不废除土地出让金还征收物业税和房产税,这是多次重复征税,属于横征暴敛。

 

第三,不动产登记必须要完毕,否则,就会出现穷者被暴敛,掌权者更富的局面。即使那些炒房的居民,房产也是他们的财富,和老百姓存在银行的储蓄从本质上来说并没有什么区别,随着房价的上涨,一些人工资并不高,但由于居住在闹市,结果自己房价价格很高。要他们缴纳物业税或者房产税,将会遇到激烈的抵抗。这种状况在上海尤为明显,因为上海的居民工资并不高,但房价高。如果征收之后,阻力有多大是不可想象的。

 

第四,房产价值评估能力有没有健全。如果这个评估系统和人员都没有搞出来,结果是很多人不服气。就像在明朝一样,很多地主利用关系将富田变成薄田,而把穷人的薄田变成富田。谁能保证这样的事情不会发生,因为这涉及到全国性的财产重新分配,必需要慎重。

 

第五,政府有多大能力来征收物业税和房产税。有人说政府岂能没有能力征税,但必须要清楚,这里的能力是指高素质税吏和完善制约机制,如果我们难以控制千变万化的税吏征税,最好不要给他们这些权力,否则,很难收回这些自己放出的撒旦。按着现行的征税能力,根本就不可能完成这样的财产税的征收。

 

   不要打着打压房价为民的幌子来养肥小吏,老百姓也要更清楚,当富人被权力消灭后,接下来就要殃及池鱼了。权力不能肆意干涉市场,朝鲜货币改革将整个社会搞的一团糟就是最近发生的教训。如果真想平抑房价的话,那么请多出台增加供给的办法来。否则,物业税或者他的变种房产税不仅仅是将房地产推向暴涨暴跌的绝境,也会把整个社会搅得一片浑水。

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