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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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炒房客热烈欢迎停贷三套房  

2010-04-20 07:24:36|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炒房客热烈欢迎停贷三套房

 

房价上涨的动力从货币角度来看,来自于信贷。国务院17日发布房贷新政,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 

根据新政,我们可以看出,信贷新政策势必造成一个人为的市场波段。之所以说是人为的波段,是因为根据需求——供给背反定律来说,现在的需求仍处于旺盛期,因此,房价依然有上涨的内在动力。但是,由于市场不能直线上涨,这会造成致命的伤害,波浪式前进才是最优美和最有效的上涨模式,政策控制信贷造成的需求下降是在短期内制造波浪式调整。

 

从目的来看,停贷三套房和限制异地购房的目的就是限制炒房。但炒房者却不这么看,而且他们还为政策调控感到兴奋。有人揭示炒房客对于政策的心态,显示炒房团人士非常关注国家政策,经过十多年在房地产市场的“摸爬滚打”,他们摸到了调与涨的“奥秘”,总结出“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律。甚至有经验的炒房客说,对我们来说,宏观政策越紧越好,对我们越有利。因为银行的钱贷不出来,没有钱的人顶不住,会逼得把房子甩出来,价格会下跌。买家的心理是‘买涨不买跌’,卖家的心理是‘卖跌不卖涨’,房价一跌,我们有实力的炒家就可以趁机抄底。同时炒房客一次性付清房款还得到了开发商的热烈欢迎,还可获得低折扣的优惠。

 

为什么炒房客不惧信贷收紧呢?最主要的因素是,他们对于政策制造波段很有心得,而且,他们的资金通常是很大,贷款不贷款都无所谓。而对于改善性需求者来说,那就非常不一样了,因为改善性需求者他们是需要按揭贷款的,需要利用银行杠杆来买房的。对于炒房客来说,信贷宽松固然可以利用银行贷款炒更多的房子,但如果没有杠杆大家都是一样的,到最后将真正的需求者也是被挤出市场的,市场价格回调正好抄底,本质上是一样的。因此,二套房收紧和三套房停贷对于他们基本上没有多大影响,市场差一点顶多赚的少,但潜龙勿用是为了大爆发时期的飞龙在天。

 

限制异地购房在本质上来说,对于当地的居民有短暂的好处,但对于落后地区当地的经济发展不利。在前期,发达地区通过大量的土地换现金的方式使得城市化进程大跳跃,全国的资本都通过银行系统和投资方式转移到发达地区,而今,应当落后地区发展了,却被异地购房这套模式限制住了。中西部城市进程慢,一个主要的关卡是土地被卡死了,土地资源被卡死资金就等于卡死了。哪个地方土地卖的多,哪个地方城市化进程就快,因为可以吸纳更多资本来投资,这是中国发达地区经验证明了的,也是一个潜规则,说起来很难听,但是事实。因此,限制异地购房在表面上对于当地居民有利的同时,也是损害当地城市的发展的。经济发展受阻实质是对于当地居民的收入影响也是很大的。权衡利弊,不同的阶段要有不同应对之策,万不可一刀切搞不公平。如果政策是一贯的,那么,先发展与后发展只是时间问题,如果是走着走着政策变了,那么,对于后发展的地区是非常不公平的。

 

一个小小的房贷政策,其实影响的不只是住宅市场,资本的流动方式也会随着政策而变的。但政策的张力是有限的,我们知道,左右中国财富分配的有三只手:一个是自愿交易的市场之手,一个是强制性配置的权力之手,第三只手就是各种习俗、潜规则。如果市场之手和权力之手都不能在实践中实现最优配置,铁定是习俗和潜规则在起主导作用。因此,政策限制并不能真正限制住投机,也不能限制住房价上涨,有利的地方就有资本在追逐,不管是明还是暗的方式,谁都不能阻止黄河之水东流去,明渠走不通走暗道和阴沟。因此,治本之策还是要以疏导为主,以堵为辅。

 

二套房50%和三套房停贷、异地购房限制,是一种断奶式的打压需求办法,只能是达到炒房客们期望的赚钱目的——“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律。波段,是他们赚钱的法门,如果没有波段,就无法在市场中赚钱和转移风险。这岂不是与政策目的背道而驰的事情吗?

 

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