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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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二套房贷勒紧住宅黄了商业地产红了  

2010-04-15 23:12:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           二套房贷勒紧住宅黄了商业地产红了

 

都说房价要暴跌,还就是不跌,眼看2010年一股小暖春已经来临,房价还在不断涨。于是中央终于出台了遏制房价高企的高压棒, “对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。”

 

这一政策出台不管是决策层是临时决定,还是长远政策,至少目前来说对于楼市的购买力是一个很大的打击,在短期遏制了房价持续高涨的肯能性。

 

房地产早已成为一个政治话题,因为住宅市场牵涉到民生的切身利益。房价持续高涨将透支未来的消费力,开发商玩不动,普通购房者更玩不动,老百姓怨声载道势必造成管理层下决心出台打压政策。

 

然而作为投资者也要清醒知道这几年房价涨的过快,这主要指住宅市场,商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成商住倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进,浩浩荡荡的农民进城转为市民,商业地产一定会带来勃勃生机。城市版图将不断扩大,集中商业将会像雨后春笋般的不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业,包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以,加大发展商业地产的力度,是大势所趋。

 

高力国际最新的一季度报告披露,经济回暖且前景趋向乐观,投资者重新关注商业物业市场,令2010年第一季度上海办公楼投资市场成交活跃,录得数桩大宗交易。“甲级写字楼价格在2009年下半年已显示触底,部分资金转道投入散售商业楼宇,乙级写字楼一季度以来交易活跃,价格上扬。”

 

先知先觉的投资者早已悄然关注这个领域。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场,但通过一段中长周期的持有商业地产,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,所以现在住宅的二套房首付有了严格限制,反而对商业地产是一个投资的促进。

 

二套房限制,对住宅市场是短期利空,对商业地产却是利好,雨水不能总下在一个地方,商业地产大旱很久了,也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了,已经泛滥成灾了,资本已经开始布局商业地产。

 

虽然开发商转移战场,将据点插在了二线三线甚至四线城市,但毕竟住宅市场已经开始聚集了风险,我们看到了今年一季度增长不错,商业地产与基本面最贴近,不像住宅市场那样可以“点背离”,因为经济好了,各行各业才需要更多的写字楼和商铺,因此,有远见的资本已经开始布局商业地产,保利地产就开始大步进军商业地产。

 

国务院这道二套房政策,我们虽然不认为他能够长期平抑房价,但毕竟还有这么一个功能,就是调节资本雨水均衡,这对资本的转移也是有好处的,让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅,那些住宅都是民生所急需的,不能再任由资本胡作非为下去了。

 

最后,二套房政策不能从根本上遏制住宅价格,这一点是应当清楚的,但我们确实不希望住房像股市,今天进明天卖,赚取巨额利差,导致哀鸿遍野,住无所居。 

博主声音:中国市场是一个具有魅力的投资市场,之所以这样这就是中国的人口红利带来的效应。今天下午在听一家公司所做的提案,其中一位市场研究的小伙子,自称是我的粉丝,对我在财经上的许多评论认为说了好多真话。他对于中国的商业地产充满了憧憬,随着中国经济发展,大消费时代正在到来,商业地产具有广阔的空间。

 

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