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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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我们闻到了2007年末楼市的一丝焦味  

2010-04-15 23:11:26|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们闻到了2007年末楼市的一丝焦味

 

历史总是相似,但决不会重演。国务院颁布新令,总结起来有三道:第一是严格限制首付,包括第一套房30%,二套房50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;第二是增加有效供给,探索土地出让的多种形式;第三是打击囤地和捂盘惜售,哄抬房价。

 

这和2007年遏制房价如出一辙,只不过更加严厉一些而已。但是,2007年年末就实施了从紧的货币政策,当前想实施这样的政策,还是羞羞答答的,因为谁都怕经济反复起来,因此,在调了两次准备金后,央行不敢再调了,更不用说加息了。

 

但即使如此,我们还是闻到了一丝那年年末的焦味,虽然2010年因为客观形势不会重蹈2008年惨淡行情。

 

首先,从价格上来看,三月份房价开始暴涨,但我们要明白,在2009年的时候市场是个低点,同比上涨11.7%虽然很意外,但并不奇怪,既然是今年三月和去年低点相比,上涨如斯也是符合逻辑的,从环比上来看,增幅有所扩大,因此,今年价格再创新高已经毫无悬念了,但随着政策高压的出笼,房价很难重演2009年的行情。

 

其次,从量能角度来看,虽然各地都出现了排队抢房的情形,海南的一些房价上涨还超过40%,而且抢盘行为很疯狂,有些地方出现买房者围堵开发商的情景,这说明,市场在低迷了两个月之后,又开始了新一轮的疯狂。但是,从整体上看,成交量并非合宜,很多开发商也开始愁销售。并不是哪家的姑娘都好嫁人,现在的二套房政策已经非常严格了,这是釜底抽薪,因此,未来的成交量真得有些悬,当然,那些升值潜力大的城市,在大家预期房价跌不下来的情况下,还会火爆一程。笔者早就说过,二套房政策是在人为制造暴涨的政策,这从2007年的教训已经验证了,而且,这种政策只能将水龙头憋死,而后最终大爆发,形成井喷局面,因为二套房政策并不是解决的供给短缺的问题,而是在压制需求,炒房者根本就不在乎你首付多少,倒是会伤及很多改善性需求者。君不见,炒客们期待政策打压吗?他们叫嚣说,政策越紧,他们越高兴。房贷利率其实已经收紧,这是差别化的措施。政策还要求不要贷款给开发商和买房者,严控资金流向房地产。有利的地方没有人不去追逐,收紧了银行口子,暗处涌出很多高利贷,这些高利贷资本原本是信贷资金。一旦形成高利贷资本的翻滚式吸血,多少房企被搞垮,搞垮的结局是很多项目烂尾,造成人为的浪费,造成社会不安和经济失去动力。

 

第三,从政策角度来看,政策空前严厉,对待房地产如临大敌。其实,房地产没有那么可怕,倒是政府债务很可怕。在全球各地,尽管公开发布的官方政府债务数据大幅增加,但出于政治权益考虑,巨额的表外担保与借贷依然晦莫如深。具体到中国,路径依赖单一的地方债务危机已经浮出水面,如果一旦信贷收紧,房地产市场回调,吃土地饭碗的地方政府就会急火攻心,因为太多的项目需要从土地里面挖出钱来维持,太多的人需要房地产来供养,趁着房地产还是壮年的时候,地方债还没有事情。记得2008年年末,很多地方市长到处招商,推销土地,很多市长说,土地市场再不好,工资都发不起了,一个市长还为开发商们作担保。

 

这种风险是社会风险大于经济风险,试想,现在哪个地方政府卖地卖的多,哪个地方资本就青睐,哪个地方经济发展就快。很多中小城市之所以慢步跑,就是没有多土地审批可以卖。海南火爆,全国各地的资本都跑去了。那些大城市,哪个不是卖地卖得高卖的多经济发展就越快呢?地方卖地的偏好,确实源于政绩和财宝的需要,而不是道德性的需要。

 

第四,为了给予地方政府紧急处置的权力,国务院还给他们一些临时性权限,比如,地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。这个豁子开出来了,地方政府又有了名目收钱了,可以减轻对土地财政的依赖,征税也是一样的。但是,如果市场散了,没有量了,地方政府也就征收不成了,到最后还得要回到土地财政上。地方政府主要在既让市场不受重伤地征税,也不让价格涨得太多自己没得利。就像涨了指数不赚钱,他们总是在伤害和保护之间找平衡。

 

博主声音:二套房贷收紧对于住宅市场短期利空,但对于商业地产却是利好,笔者专有一文论证。
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