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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产业是脊梁还是绑匪  

2010-03-07 22:58:56|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业是脊梁还是绑匪

                                                                                 2009-03《中国经济和信息化》创刊号

 

房地产业是牵涉民生的大话题,争议极大,这几年房地产行业像过街老鼠人人喊打。房地产行业一直是舆论和公众关注的热点问题之一。今年的两会也不例外。许多代表都提交了和房地产市场有关的提案。房地产行业对于中国经济来说,到底是脊梁还是绑匪?

 

房地产利益链条很长,六十多个产业的兴衰与房地产市场的情况是紧密的联系在一起。在中国,房地产行业占GDP6.6%和四分之一投资。因此,很多人称房地产“绑架”了中国的经济。但我们期待房地产是经济的“健康的脊梁”,而不能成为“绑架”经济的“绑匪”。

 

从中央的宏观调控政策来看,高层决心遏制房价飞涨的决心很大。在供需矛盾十分尖锐的情况下,硬生生地通过金融紧缩和重税打压政策,不是把市场锁死就是杀伤整个经济体。试想,企图通过权力干涉来维持价格稳定不会是长久之计,价格均衡的基础就是供需双方力量是基本对等的,否则,在权力的逼迫下的“均衡”,只能制造更多的“麻烦”,让更多的人倒霉。

 

不少人理解连续的调控政策打压是想把房价搞垮,他们还设想房价有很大泡沫。现在之所以还能维持是因为投机过剩,也就是说投机支撑了高房价。这种思路是不对的,因为既然是投机那就是短期行为,但房价涨了十几年,而且还是需求强劲,这就不能说是投机在支撑现有的房价,其基础还是旺盛的真实需求在支撑。即使是从民生角度而言,买不起商品房的人群应当是由政府保障性住房给予保障,这部分人不是商品房的有效需求者,因为即使房价下跌他们还是买不起,为了增加商品房的有效需求,我们更应当注重提高居民的消费能力和可支配收入的能力。

 

中国最具影响力的企业家之一刘永好表示,国际社会越来越担心中国经济即将崩溃的想法是错误的,中国经济中的任何泡沫都是有限的,很容易控制。他表示,中国大部分地区并未出现房地产泡沫。“那种话完全是错误的。迪拜没有任何工业,制造业或农业产业。它只有房地产和旅游业,依赖大规模(外部)借债,”他表示。“中国不向其他任何人借钱。还把钱借给别人,像美国。”

 

在商言商,在政言政。这句话的意思是说,不同的人对于房地产市场的理解很难取得共识,但这不是主要的,意见的纷争在政治上可以投票来解决,在市场上得靠供求关系来决定。

 

现在大部分居民都有房产,中国八十万亿财富有一半的形式表现为房产,房产也是居民的财富,就如同储蓄一样,因此,如果硬生生的拉下价格,会激起大部分人群的反对,而且还会出现断供行为,危及金融系统和经济体系。别看一些人顺溜说高房价,但他们看着自己的房产在升值,心里是美滋滋的,这些并非危言耸听,在2008年我们已经见证过这种心态和苗头了。

 

正是鉴于很多人有心口不一的习性,宏观政策的制定者当然也是能够洞察到这些吊诡的现象。因此,他们在出台政策的时候,似乎也以更吊诡的形式来对付这种吊诡的“民意”。

 

充分考虑到以上国情,我们希望未来的房地产能够做得以下几个方面,可能就会更为健康了。

 

第一,增加供给能够不受权力的野蛮干预。市场问题在市场中解决,既然供求矛盾失衡,就要增加供给,解决失衡的供给关系。在房价成本中,土地成本和税收成本至少占60%以上,这些重税费主义的调控只能让房价越调越高,因为加税并没有解决增加蛋糕的问题。以至于北京人大主任杜德印在讨论会上说,“哪里是房价高,明明是地价高”。同时土地财政红利必须压制,地方政府靠卖地发财时代必须改变。

 

第二,房地产市场不要背负太沉重的负担。既然承认房地产市场是一种市场机制在调节,它的功能就是市场行为,只要不违法,强加在它头上的道德帽子都应一律去掉。在商就是言商,这是搞市场经济的最基本要求。

 

第三,保障房和商品房齐头并进,但二者之间要互相独立,各不相扰。是市场的责任就是市场的责任,是政府的责任就是政府的责任,二者权责明晰,不能纠缠在一起,谁都不承认错误。另外,保障性住房应当按着保障性住房的特点来办,不能冲击商品房,从商品房收上来的税和土地出让金,应当大部分用于保障房,而现在是“土地财政”,真正的用于保障房的很少。当初对商品房征税就是为了建保障房,但现在看来地方政府的做得却对不到位。

 

第四,期待房地产成为腐败重灾区的形象能够改变。权力寻租会增加社会交易成本,人为地阻碍经济效率和影响社会公平。在房价成本中,有不少的灰色成本,这些成本最可怕之处在于可大可小,使得整个房地产产业都被腐蚀了,希望未来房地产能走出贪官敛财的阴影区。

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