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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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面粉比面包贵的怪圈必须遏制   

2010-03-31 22:25:00|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面粉比面包贵的怪圈必须遏制

 

也只有在中国会有如此离谱的经济怪圈,土地楼板价会比同类地区的新房价格还高,面粉比面包贵早已不是神化。

 

据报道,国土部正在邀开发商谈土地招拍挂价高者得模式或变。今年全国两会之后,有关部门接连做出将要完善招拍挂制度的表态。在地方层面上,房地产重镇——北京市已经率先表示要对土地出让进行改革,不再执行完全“价高者得”的模式。很难相信,管理层会在近期制定出一套行之有效的遏制土地恶炒的办法,否者这几年房价不会这样疯涨。

 

09年资本市场红火,引发了巨大的联动效应:房价猛涨,地价不断刷新记录,央企、外行企业不断涌入房地产行业。于是,天价地王不断涌现,地产巨富不断涌现,寡头垄断越来越成为趋势。寡头垄断绝对不是好事,是推高房价的主推手,将在后市造成极大的危害。 

 

土地市场招拍挂制度的建立,从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为,有利于价格发现。根据1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,包括住宅用地协议出让的方式。但是,很长的一段时间以来,协议的形式占了很大的比例,这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题,但后来的招拍挂模式又推高了地价,土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。

 

单纯的招拍挂方式具有如下缺憾:其一,程序比较模糊,标准也很不清晰,很可能被人为操纵。其二,不少人利用这个程序粉饰公正,使得这项制度的公信力遭到严重的破坏。比如,由于土地供给双轨制陷阱的存在,仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖,从而获取巨额土地利润。倒卖也正好利用这个程序掩盖了很多利益流失。其三,规范地方政府的力度不够。地方政府也是有人组成的,如何约束地方官员真正的遵守程序维护市场公正,是一件很难的事情。其四,价高者得的原则容易推高地价,产生地王,从而挟持整个房地产产业甚至整个中国经济。

 

事实上,中国的土地市场没有完全市场化,需要继续市场化,比如,土地出让方式可以多元化,单一的招拍挂已经不能适应市场的需要。理论的探讨有时候更需要在实践的基础之上给予总结,才更具可操作性。

 

第一、作为土地一级市场是完全控制在政府手中的,土地是国家独家控制的资源。然而我国在8.31之前土地出让一直是协议转让的,随着市场竞争的不断加剧,之后才改为挂牌出让。但各地在土地招牌挂的形式上又有变体,如上海实行的是土地竞标方式,开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得,并不是价高者得,而是每家开发商把欲竞标的土地,标上自己的出价,提供此地块的规划设计方案,同时提供银行资金证明,开发资质等级证明等。由专家评审小组,根据出价、方案、资信等所谓的综合因素,当场评出该土地的得主。

 

为了避免“价高者得”这一原则被滥用,很多地方都在实践中给予了修正。上海市政府从2004年起出新招:土地限价招投标;出价太高者将出局,具体做法是,推出一个地块前,各区先请专业评估机构评估后报价,然后由市房地局确定一个底价,再根据地块的地段、供需情况、项目内容等综合因素确定底价之上的浮动比例,形成最高限价。底价和最高限价之间形成“有效区间价”,高于或低于这一区间价者全部“出局”,在此区间价内,价高者优先。

 

第二,针对程序模糊,标准不清以及可能被操纵的弊端,应当严格制定程序、标准,要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、规划方案、土地利用力等作为一项重要指标,提高它的权重,而不是把价格作为土地竟得的唯一或重要标准。价高者得的原则,为那些恶意竞标者提供了机会,而且这些恶意竞标者可能会破坏整个市场价格的机制。

 

在招拍挂过程中一些地方也出现了弊病。例如不少地方的土地储备中心与开发商有暗箱操作的行为。在招拍挂过程中故意设置门槛,政府与开发商在招拍挂之前签订招商协议。所以最后不管土地价格竞争得多高,开标后开发商可以从地方政府手中获得“优惠奖励”返回。

 

第三、地方政府一定要考虑民生购房的实际能力,特别在普通商品房土地的拍卖过程中,不要扮演地价的第一推高手。例如,在一些三、四线城市,当小高层建筑还没有被市民所接受时,地方政府只顾卖高地价,在招牌挂的招标文件里设定建筑容积率高达3以上,如此高的容积率只是为了让开发商感觉楼面价并不是很高。但开发商是走市场路线的,大高层造不了,只能降低容积率。开发商把高地价的怨气再转嫁到购房者身上,所以老百姓是终极受害者,高房价的牺牲品。

 

还有,招拍挂的方式用于别墅、高档住宅以及其商业地产比较好,而对于那些普通商品房就要增加限制条件,可以把普通商品房用地的拍卖与保障型的住房建设相结合,让开发普通商品房的开发商承担一定比例保障房建设,对于保障房只容许开发商保本开发和微利开发。这样,也为中低收入购房人群者解决一部分住房的困惑。 

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