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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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小产权房拿“结婚证”先要切割  

2010-02-03 00:35:20|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      小产权房拿“结婚证”先要切割

 “无证驾驶”的小产权房并没有因为国务院的一纸停卖令而抛锚。在高房价下只有普通商品房价格的三分之一左右,甚至更低价格的小产权房,正在造成“事实婚姻”的事实,无论发不发“结婚证”,或高层不断提示风险有多高,还是有很多无力购买商品房的购房者,急切得去购买小产权房。

 

 比如,地处三亚市的三亚湾路俨然已成了名副其实的售楼一条街,小产权房更是成为“香饽饽”。日前,有媒体记者在三亚湾路的一家售楼处看到,一个名叫“半山观海”的项目仅售16.8万元/套起,距离“天涯海角”景区很近。这与商品房越来越飙高的价格形成鲜明的对比,同时,也暴露了土地成本和税收成本在整个房价成本的权重有多大。正是因为如此,政府部门不承认小产权房的“事实婚姻”。

 

 而且,目前这种“无证婚姻”的存量越积越多,中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米,数量非常庞大。小产权房是农民自发建起来的房子,由于长期处于“事实婚姻”无证驾驶状态,小产权房自诞生以来就不被国家承认,因此,积累了很多问题。从某种意义上来说,小产权房的出现打破了政府对土地的垄断,是真正市场化意义的商品房,并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。

 

 巨量的小产权房购买者,都在那里憋着呢,等待转正的机会。去年深圳小产权房盛传可以拿到首个结婚证,也激发了很多人疯狂建造小产权房,但最后还是不了了之。

 

 小产权房这种“事实婚姻”是补足了土地款和交了税收就能补办证书,还是一律当做违章建筑一律拆除,还是有其他更好的处理办法,目前为止尚未有明确的结果,这也助长了购买小产权房的积极性。

 

 事实上,小产权房成了中国房地产市场的一道难题,之所以难解,是因为一旦将巨量“小产权房”颁发证书,会造成商品房市场泄洪,断送房地产市场的前途,断送地方政府的土地财政的财源,引起许多购买商品房的业主的不平衡,还可能造成金融危机,银行失去大量的优质客户,已经购买商品房的客户就可能不还款,形成恶性的循环;但如果一律拆去,由于存在大量的“无证婚姻”,强行拆除必将引起诸多的纠纷与社会矛盾。

 

 如果任由小产权房枝叶蔓延,势必造成尾大不掉的情形,而且随着中小城镇化建设加速,小产权房在“灰色”中野蛮生长,存量小产权房越来越多,解决起来更加棘手。《国际金融报》也认为“今年如不清理小产权房,城镇化进程加快后,问题的蔓延将进一步加速,范围会进一步扩大。”

 

关于处理小产权房问题,根据调查显示,73.3%网友认为“可转大产权,只须补交地价款转正”,只有不到5%的人表示将违法建的小产权房一拆了之。

 

其实,小产权房自身存在很多的问题,这不是购房者不知道的事情,但是,现在的高房价逼得一部分人不得不买小产权房。而造成高房价的一个重要原因是土地供应偏紧,政府有意无意的“囤地”待售,造成商品房供应紧张的局面,如果加大土地供给量,使得开发商上“囤地”变成折本的行为,那么,房价就会相应的被平抑。高房价另一个因素是,目前的产品供给大而美的比较多,小而实惠的房型不多,很多楼盘的容积率限制的很死,这就造成了房地产市场供给远远不能满足需求的情形。因此,政府可以建立激励开发商多建小而实用的户型,土地资源紧张可以拔高楼层,逐步削平供需严重适合的落差。

 

对于已经存在的小产权房,按着补齐土地出让金和税款的模式,可以补办“结婚证”,这个主意表面上看来,还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题,就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐,而且,土地出让金该补交多少?这些都是大难题。即使是这样做了,后进的购房者还会购买小产权房,因为他们完全可以等待,等待未来政策改变,使得事实婚姻变成合法婚姻,这又形成了一个恶性循环。而且,小产权房之所以惹怒政府,不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收,也造成了城镇规划的无序状态,特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下,这个难题将会越来越难解,甚至可能从“难解”变成“无解”。

 

其实,我们必须要对小产权房进行切割,区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的,如果是宅基地建的,既然已经成为事实婚姻,可以补交土地出让金和税款,这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通;另一部分非宅基地建的小产权房,确实有些占用耕地的嫌疑,可以考虑其他补救措施,但也要保障购买者的利益。

 

总而言之,小产权房问题十分复杂,而且形成了犬牙交错的利益纠缠格局,是一块难啃的硬骨头,解决这个难题已经火烧眉毛,率先对小产权房进行切割可能是解决这个难题的第一刀。
 

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