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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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广东土地协议出让像是在搞复辟  

2010-02-21 22:43:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东土地协议出让像是在搞复辟

广东重试协议转让土地,倍受质疑和批评的土地出让协议重出江湖,而且还有席卷全国之势。此前之所以协议出让退出了历史舞台,是因为协议出让容易形成权力寻租,滋生腐败。

由于“招拍挂”出让土地的方式是能够实现价格发现的原则,但由于屡屡出现的地王,将“招拍挂”方式推向了历史的风口浪尖。因此,广东在三旧改造中,重试协议出让,而且还被广东省视为打破土地垄断和促进土地供给主体多元化。

但开弓没有回头箭,协议土地出让的方式在历史的长河中已经证明不符合中国的国情。协议出让过程中政府寻租行为时有发生,造成了社会资源极大浪费,房地产业对土地、资金要素有着天然的依赖性,因而也为寻租现象的滋生和蔓延提供了“肥沃土壤”。

事实上,供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作,以明显低于市场的价格出让土地,用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。因此,这种协议出让方式倍受市场质疑,从此中爆发出来的贪官污吏如过江之鲫。

协议出让方式产生的寻租行为,紧缺的土地资源更加畸形和浪费,给消费者和整个宏观经济带来潜在损失。比如说,安徽省前副省长王怀忠,他主政阜阳期间,大量的土地寻租行为爆发,导致1994年到2000年间,阜阳明显属于国有土地资产流失的金额高达10亿元,而大量资金流入王副省长口袋之中。

正是因为如此,土地出让协议的方式受到人们的质疑,因此,中国政府下决心改变这种不透明的出让方式,决心制止土地资源贱卖和浪费。六年之前,也就是2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

但是,经过将近八年的发展,“招拍挂”不仅仅也出现了贪官污吏,更是推高了土地价格,地方政府经营城市,“招拍挂”也成了掩盖土地寻租交易的幌子。

为何土地屡创新高,主要是因为土地市场被政府的垄断控制,而且有意控制土地供给,形成面粉紧俏的局面。

然而,“招拍挂”方式至少在程序上或者现实中更能遏制权力寻租和腐败。因此,开弓没有回头箭,“招拍挂”的方式还将成为中国的土地出让方式。只不过需要不断地改进。

第一,作为土地一级市场是完全控制在政府手中的,土地是国家独家控制的资源。然而我国在8.31之前土地出让一直是协议转让的,随着市场竞争的不断加剧,之后才改为挂牌出让。但各地在土地招牌挂的形式上又有变体,如上海实行的是土地竞标方式,开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得,并不是价高者得,而是每家开发商把欲竞标的土地,标上自己的出价,提供此地块的规划设计方案,同时提供银行资金证明,开发资质等级证明等。由专家评审小组,根据出价、方案、资信等所谓的综合因素,当场评出该土地的得主。当然,这只是一个变通的模式,上海的土地出让方式还是价高者得之的原则。

为了避免“价高者得”这一原则被滥用,很多地方都在实践中给予了修正。江苏省改变过去传统的一味以“价高者得”的招拍挂方式,尝试“价优者得”的土地拍卖方式,即对解决中低收入家庭的保障性住房用地,实行限房价、竞地价。这些做法都是修正那些价高者得的原则的弊端,特别是能够在一定程度上限制地王的产生。

第二、客观地说,地王的出现并不仅仅是土地招拍挂制度造成的,更多的是在城市化进程加速而我国土地资源又逐步稀缺等背景性造成的。

第三、地方政府一定要考虑民生购房的实际能力,特别在普通商品房土地的拍卖过程中,不要扮演地价的第一推高手。例如,在一些三、四线城市,当小高层建筑还没有被市民所接受时,地方政府只顾卖高地价,也不管市场实际需求,在招牌挂的招标文件里设定建筑容积率高达3以上,只要是稍懂地产知识的人都知道,3容积率要建造至少20层以上的大高层,市民连10层左右的小高层的还没有被接受,如此高的容积率只是为了让开发商感觉楼面价并不是很高。但开发商是走市场路线的,大高层造不了,只能降低容积率。开发商把高地价的怨气再转嫁到购房者身上,所以老百姓是终极受害者,高房价的牺牲品。

因此,不能因为地王频出,就要开历史的倒车,而是要不断地更新和修正先有的方式,实现价优者得之与价高者得之的平衡。

即使是实行土地竞标方式,是每家开发商把欲竞标的土地,标上自己的出价,地价不是取最高值也不是最低值,而是符合市场所接受的平均地价,决不能再搞成面粉比面包贵的招拍挂模式。同时提供每块招标地块的规划设计方案,方案要占一定比率,在房地产低碳理念逐渐深入人心的时代,要考虑今后开发商的建设理念,并加以要求,提方案得分要占一定比率。协议出让不是不可以试行,对大型城市综合体项目可以通过选择优秀企业参与谈判,考核企业的资质、业绩于建设理念,综合由各路专家组成的评审小组,最后选择优秀房地产企业以协议转让方式来获取土地使用权,在协议转让的同时要确保公正公开。

话又说回来了,在中国有着巨大的住房需求而土地资源紧缺的背景下,什么方式都有局限,这是历史的局限,我们能够做得是减少寻租成本,但如果因为招拍挂出了高价地就开回倒车,其实是为权力寻租打开了方便之门,至少是敞开的可能。2010年对各地政府在土地一级市场控制能力,是考核各地政府的政绩的一大指标。

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