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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房价泡沫论是科学大仙们的梦呓  

2010-12-08 23:54:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价泡沫论是科学大仙们的梦呓

 

每年社科院总要“雷人”和刺激国人一番,今年也不例外,蓝皮书和绿皮书一起上阵,将中国的房地产市场搅得翻天覆地。

 

第一,社科院的统计数据比统计局的高,在当前的情形下,是在下井落石,意思是说,现在调控还得加码。社科院召开2011年《经济蓝皮书》发布会,指出今年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%。而统计局数据,却少了5%。事实上,对于社科院和统计局的数据谁更能反映真实情况,恐怕民众更倾向于后者。这已经与两年前的情形,完全逆转了。当时谁要高估了房价,很多人恨不得吃了人,而今,谁要说低估了房价,舆论声讨之声不断。前者有中国人民大学说房价下降20%,被指为胡扯。

 

第二,85%的家庭没有购买住房的能力,显然有哗众取宠之嫌疑。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76,比去年上升了0.46,相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书还预测,如果调控放松,房价将会恢复性反弹,价格可能上涨20%-25%。蓝皮书特别指出,目前中国85%家庭没有能力购买住宅。

 

事实上,8.76年不吃不喝买套房,可能还不行。但是,说85%家庭没有购房能力,是明显违背事实的,现在是85%的家庭都有住房,也没有多少人住到桥底下大街上。当然,你要是拿重置成本来说,那是很多家庭都没法买房。不过,问题是,需要重置房产的家庭,并不是特别多。社科院作为政策的研究机构,决策者的智囊团,研究问题应当是实事求是,明显的违背事实迎合民众,是有违科学精神和职业道德的。

 

认为调控放松房价会报复性反弹,是在挟持政府。其实,当前的调控已经非常的严厉,政府要警惕,一旦外部环境改变,这些政策的叠加效应对于整个经济致命的影响,这才是最关键的。事实上,退一万步说,如果房价出现报复性反弹,只能证明政策药方不对,不对药方还要持续搞,那才是社科院专家们意愿看到的。

 

第三,绿皮书的泡沫指数科学性不足,或者偏离实际。2011年住房绿皮书指出,今年9月中国福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫成分占实际价格比例已超过50%,北京、深圳的房价泡沫接近50%。绿皮书说,泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占比例。 据对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。泡沫指数,根据这份报告的作者所言,就是“泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格”,代表实际房价中价格泡沫所占的比例。

 

公式虽然很简单,却很难确定这两个数量,即实际价格和基准价格。特别是基准价格,争议很大。作者是这样的计算的:房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格,而基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共(汽)电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标。

 

首先,你选择的实际成交价格代表性如何,这是一个问题。其次,基准价格又是由11个指标决定的,这11个指标都有很大的争议。其三,就算是前者没问题,还有很多足以影响基准价格的数字没有列出,比如说灰色收入,这个数据对于基准价格影响很大。也解释了很多收入不多,为什么有那么多家庭能够买得起这么高房价的原因(都说没钱,很多人排队买不到房子,还恨恨地说开发商捂盘惜售,不公正)。

 

综上所述,当前房地产市场数据一片混乱,没有一个数据是权威的,能够经得起推敲的,有人拿着这些失真的数据(不一定是计算程式有问题,很多是我们特殊的因素,但影响却很大的因素,没考虑进去),与各国数据去比来比去,结果得出的结论,不具有实际操作价值。早在2000年,就有人拿着这些比较数据,痛斥高房价如何,如今,很多听话者沦为唱空者们的炮灰,而这些空军的钱袋子越来越鼓。

 

不过,就当前情形来看,虽然我国还有支撑房价上涨的因素,房价还有继续上行的动力,但是,我们也不是盲目鼓动任何人都要买房。买房一定要和购房能力来匹配,任何市场都有风险,一旦出现特殊的情况(任何事情都有特例),房价下挫了,你有没有这么大的能力承担债务,这也是很重要的。没有能力者,或许以时间换取住房,即等待国家保障房建设,或许是一条现实的道路。或者到房价略低的地方去购置,也是一种办法,总之,办法是人想的,不过,拒绝空想,是每个要买房的人,必备的心态,至于社科院的表演,也可以当作一个参考看看,但要时刻记住:披着科学外衣的巫师,是最可怕的巫师。

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