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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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中央的明年决策给房地产的压力很大  

2010-12-07 22:05:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央的明年决策给房地产的压力很大

 

随着政治局会议的召开,下一年的两大热点都毫不惊奇的定调了。一个是两大宏观调控政策的基调,即:2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;另一个是房地产调控政策,胡锦涛主席在召开座谈会时候指出,加快保障性住房建设,加强房地产市场调控。

 

应当说,中央已经明确了房地产市场的两个最大的变数。“稳健的货币政策”有多稳健?这里还是含糊不清,很有可能是紧缩性的政策,因为现在只有一个方向,就是从松到紧的方向。我们有理由相信,在“适度宽松的货币政策”下,都可能五次上调准备金和一次加息,那么,这个“稳健的货币政策”这种可能性更大。

当然,这里需要指出的,这个总体定调对于房地产来说,还不是最坏的结果,没有采取“适度从紧的货币政策”,2007年年末就是这样定调的,那哪里是“适度从紧”,简直是压的经济密不透风,不仅房地产市场低迷,而且实业企业大量的倒闭,直到金融危机爆发后,才算扭转那样的措施。

 

如果决策层能够汲取这样教训,相信在2011年的货币政策,不会是太紧的政策,因为很明显,从2008年一役来看,无论是数量型还是价格型的从紧的调控政策,都是一出反药方,不但没有将物价压下来,反而促使了大量企业的倒闭,造成了经济发展的低迷,差点美国生病,殃及我们。

 

就“稳健的货币政策”真实含义在哪里,央行研究局局长张健华稍早解释,货币政策是短期的政策工具,经常会因使命的不同、侧重目标的不同有所变化。所以货币政策有些工具可以微调,而且微调以后还可以反向调。他强调,任何取向的货币政策“并不是一成不变的,在实际执行过程中有时候是扩张的,有时候是紧缩的,有时候是真正稳健的。要对应不同时期的经济背景,有不同的做法。”张健华先生的这样认为似乎有道理,但是,如果前后左右都可以的做的,那么,政策的模糊性就非常强,失去了指导意义,说了等于没说,因为很明显,这是正确的废话,永远不会错,货币政策就这三种情况,张健华先生认为“有时候是真正稳健的”,不知道这个是不是“真正的稳健的”。

 

现在还有很多人认为,中国的货币超发(同时,这里应当指出,货币超发在市场化的过程中,起到非常积极的作用),造成了当前的困境。这一点是不假,但是这不是主要的,主要的是因为大量信贷贷款放出结构不合理,有身份有地位的企业和力量,能够获得大量的信贷资本,进行炒作,而大量的实业资本,因为从紧的货币政策,日子更加艰辛。这是我们这些年来房价和地价起飞,农产品和资源品大涨以及垄断产品步步高的最核心的因素,对于信贷不合理的结构,采用整体性的加息政策和上调准备金政策,作用不大,反而成为促成企业垄断度有所提高的帮手。这一点要注意,良善的意愿不一定达到良善的结果。另外,应当明确的是,当前成本推动型的物价上涨,是基于两大环境下的物价上涨,一个是全球大过剩的情况下的成本上涨,一个是人民币升值预期下的成本上涨。第一个对于美国来说,更为致命,第二个对我们来说,更为致命。当然,第一个对我们造成的困难也很大。比如说一个大央企,手里有那么多的贷款和利润,但是,产品却过剩了,你说他们的资本都用在哪里去,很多情况下,他们会炒作。这就给整个经济带来风险,君不见2008年一役,消灭了很多小房企,但是,多了多少个不是房地产出身的地王。

 

2011年房地产调控之所以还会加强,加强措施应对没有多少了,这个加强的理解,我认为应对是落实既定的政策组合拳,可能还会有些措施加进来。其实大家有个误解,认为当前的房地产调控政策没威力,这是错的理解,事实上,这些措施既有釜底抽薪的金融政策,又有断粮断炊的信贷政策,还有敲竹杠和敲打敲打的管制政策,还有增加供给倒逼供应方的政策(中国明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房),不可谓威力不强。但是,管理层也很清楚,这些叠加效应的负面效应非常的大,如果经济就此避免二次探底的厄运,那么,这些措施不会房地产形成致命的打击。但是,一旦经济趋势下滑,那么,这么严厉的房地产组合拳,可不是搞着玩的,房地产可能成为直接恶化经济形势的主力。毕竟,美日欧诸国还在闹危机,有的在闹失业危机,有的在闹主权债危机,他们的政策还是在积极扶持房地产市场,还是在搞宽松的货币政策,他们都很清楚当前经济大局势——过剩周期没有过,就当前来看,真正的通缩要比所谓的通胀危险系数要高得多。现在新兴市场之所以物价上涨的快,就是因为经济的核动力实业经济陷入困境,货币流向了资产和大宗商品市场,导致经济局部高烧。

 

因此,从中央最近表态来看,房地产市场明年局势不容乐观,这种不乐观不是指价格和量能方面的不乐观,而是从压力角度来说的。一是政策压力将继续加大,二是市场双方博弈可能陷入更高价格均衡下的僵局,三是中小房企命运未卜,明年的货币政策和调控政策,将为大房企兼并小房企的利器,这或许是决策者们并不愿意看到的结果,但很可能会发生。而且,2011年很有可能是经济反复的一年,特别是全球反危机措施已经消失殆尽之后。

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