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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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割喉式断奶能否打垮超级开发商  

2010-11-23 21:58:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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割喉式断奶能否打垮超级开发商

 

房地产是资金密集型产业,断了其贷款以及输血的信托和各种上市圈钱的途径,似乎就断了其根本。最近一段时间,货币政策在适度宽松的货币政策的名义下,大搞紧缩政策,不仅将存款准备金提到超过历史记录的水平,而且还在最近加了一次息,这在欧日美三大经济体继续放水的背景下,对中国的房地产市场有着重大的影响。

 

一般来说,货币政策关系到房地产市场的流动性以及开发商和购房者的贷款难易、多少程度,因此,房地产市场最怕的是货币政策。货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响,货币供应量的增加会导致房地产价格上涨;利率变化对房地产价格有负向影响,但在长期其动态影响逐渐减弱,并最终回归到原点;货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率,且前者呈加速上升趋势,而后者则逐渐减小。

 

回顾历史,房地产市场的崛起,对于货币政策也提出了新的挑战。在过去的20多年里,发达国家和大多数的发展中国家较为成功地控制了通货膨胀,物价稳定成为多数国家最主要的甚至是唯一的货币政策目标。随着金融结构的变化,资产价格的波动对货币政策不断提出新的挑战。20世纪90年代初期,北欧国家的房地产泡沫破灭引起北欧三国的银行危机。而日本在泡沫经济破灭之后,一直在通货紧缩、经济衰退中挣扎。1997年亚洲金融危机更演变为一场空前的跨区域货币危机。这一系列危机都包含了相似的特征:在CPI保持相对稳定的前提下,房地产等资产价格急剧膨胀后,开始下跌、破灭,波及银行体系,最终对整个金融体系产生巨大冲击。自2000年以来,除日本以外的西方主要发达国家的房地产价格又出现不同程度的上涨,其中西班牙的房价涨幅接近30%,英国的房价自2000年以来的涨幅在40%左右。2003年4月,国际货币基金组织就警告美国房地产市场泡沫可能会破裂,到2007年次贷危机爆发最终引发了一场全球金融危机。

 

我国自1998年实施停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化的措施以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,房价上涨速度一般远远超出当期的CPI。我国房地产金融的主要形式仍是银行信贷,据中国人民银行研究局2004年估算,在我国目前80%左右的土地购置资金和房地产企业开发资金都直接或间接地来自商业银行的信贷。在我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金,商业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

 

最近,国家出台了限贷令,限制对房地产贷款,银监会还要求信托禁投4证不全房产商,意图全面封死房地产贷款,防止资本再继续流窜到房市。此前,信托公司还能成为开发商救急的办法,但是,即使如此,开发商其实也沦为信托资本的打工仔,不过,要比高利贷资本好一点,仔细想来,也好不到什么地方。

 

从经验来看,目前我国在金融市场不发达、市场机制不成熟、间接融资比例很高的情况下,银行仍是我国货币供给的主要来源,“信贷渠道”仍是货币政策作用于宏观经济的主要渠道。商业银行通过对信贷活动风险收益的合理安排,直接决定着整个社会的实际货币供给量。从这个意义上讲,在现实经济生活中凡是能对银行信贷活动产生影响的经济变量必然会对实际货币供给量产生影响。而银行信贷需要抵押品,房地产作为主要信贷抵押品,其价格波动会影响到银行的资产负债状况,对银行信贷产生影响,最终对社会的投资和总产出产生影响。

 

更为重要的是房地产价格与银行信贷之间还存在着一种自我强化的互动机制。在经济高涨阶段,房地产抵押品价格上升,银行资产负债状况改善,银行信贷增加,市场利率下降,进一步推动房地产价格上扬,形成一条正向互动机制。反之亦然。

 

因此,房地产市场对货币政策的变动非常敏感,利率的调整,利率优惠的变化,首付比例的变化,企业拿地资本金的要求不同,等等,对于房地产都是遏制咽喉的政策,货币政策一方面可以通过影响房地产企业的资金实力进而影响拿地能力,也就影响到房屋的供给情况;另一方面,货币政策也可以通过增加购房者的还贷额度而增加他们的购买成本,促进或者是抑制需求。

 

不过,上述经验具有局限性,现在很多房企经过几次房灾之后,具备了抗波动的风险,还有很多房企以前是其他行业的巨头,转移而来的,还有的很多企业,是大央企和大国企,这些企业与其说是房地产开发商,不如说金融巨头。最近一段时间,信贷政策的收紧,对于没有关系的小企业来说,是一次灾难,但对于大房企来说,不啻于一场趁机扩张的好时机。很多央企被责令退出房市,但是,据报道说,他们根本没有退,还可能借助保障房生存。因此,从当前的房企结构发生变化的情况来看,信贷政策对于房企卡脖子式的调控,可能会被这金融巨头们在某种程度上软化,威力锐减。

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