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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市成交量瞬间跌入冰冻期  

2010-01-04 22:06:39|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市成交量瞬间跌入冰冻期

 

和股市迎来开门绿一样,2010年的楼市也吃了闭门羹,随着寒潮的降临,成交量也如同突然从盛夏转到严冬,楼市在元旦假日期间成交量急剧萎缩,形成了黑色元旦假日。生猛的调控政策终于扼住了房地产市场的脖子,元旦期间,市场的成交量从南到北一线二线城市急速跳水,南京元旦两日仅仅成交4套,上海三天只有168套,而北京商品住宅期房成交量环比骤降6成,二手房仅成交30套;元旦3日,深圳一手房分别成交93套、99套和96套。成交量急剧跳水,已经成了楼市的心腹大患,也意味着2010年的楼市前景很不妙。当然,楼市元旦节日成交量急剧缩水,只是一种先兆,后续的成交量还有待观察。

 

就拿上海来说,三天成交量才区区168套,这与去年日成交量达到1000左右的水平简直是不可同日而语,可以用跳水来形容上海的成交量。究竟是什么导致了2010年的楼市成交量急速缩水的局面,主要有以下四个因素。

 

第一,中央拳打和地方脚踢,造成2010年楼市成交量的开门黑。从中央角度来看,高层一连发布了三套政策,即营业税复位、国四条、打击土地囤积和规范地方政府的行为,被称之为组合拳,据说,这只是一个开端,后续的调控组合拳还会鱼贯而出。从地方角度来看,土地财政已经超收,中国指数研究院日前发布报告称,2009年中国土地市场火爆,地价高涨,多数城市土地出让金收入增长超过一倍,其中,上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三甲。暂时已经不需要再受制于房地产市场了,因此,在中央的督促下,各地也开始凶猛的调控行动。上海实施了所谓的促进楼市健康发展新打压政策,主要采取的是通过恢复税收政策、严格执行差别化信贷政策来遏制楼市的成交量。

 

第二,2009年四种需求集中释放,提前透支了2010年的部分需求。从统计局的数据可以看出,2009年一月到十一月商品房的销售面积为75203.15万平方米销售增速达到了53.0%。从现实来看,2009年四月以后,全国各地出现了抢房热,由于产业资本无法在通缩的实体经济中生存,信贷资金和聚变为游资的产业资本开始纷纷抢入房地产市场,再加上2008年一年的低迷,改善性需求和刚性需求的集中释放,造成了房荒以及房价的迅速飙升。2009年的火爆注定部分地透支了2010年需求,但从供给的角度来看,优质新盘开盘量也在减少,好地段出现的地王楼面价已经很高,这些楼盘只能等待升值之后再卖,在这种背景下,元旦出现了开门黑的局面,是在情理之中的。

 

第三,房价飙升也给成交量设置了一个坑,因为价格是限制无限欲望与现实的标尺,不少城市的房价飙升确实限制了很多有效需求。在收入暂时没有快速增长的条件下,如同夸父追日的状态只能使得成交量萎缩。量能的萎缩恐怕会使房价有所松动,但这只是暂时性的松动,不会影响房价上升通道。现实是,限制买卖双方又陷入一个僵持的状态,观望气氛在节日时间表现的很明显,显然,购房者是在等待后续政策对房地产形成垂直性打击,以便在阶段性低点内寻觅到入市的时机。购房者期待2008年那样的调整开始,但现在已经2010年,在宽裕的现金流的情况下,房企的生存能力和2008年不可同日而语,而且经过2009年央企高价拿地,可见房地产企业已经升级。事实上,即使是2008年低迷的时期,房价的松动也只是预期的改变结果,2008年末的那轮大救市政策在实质上意义上只是改变了一个预期。而今又陷入了一调控就死的危险局势下,在经济新的消费点和投资点尚未出现的背景下,凶猛的调控政策,投鼠忌器是必然的。

 

第四,政策末班车效应使得购买者在节前迅速敲定,而节前的成交量急剧放大正是这种赶政策末班车的催生的,政策干预市场的能力大为增强。需要管理层重视的是,我们是不是回到旧调控的思维当中,暂时的压低只能酝酿未来新的暴涨。

 

   总而言之,在2010年经济形势尚未明确的背景下,贸然掀翻房地产会给经济带来沉重的一击。笔者在中央连续出台组合拳政策的时候,曾经很明确的指出,这种行动会伤及正常的需求,打压楼市的成交量,元旦节日的事实,已经证明了这一点,我们的政策制定者,如何在能够遏制房价上涨的同时,不伤及楼市的正常成交量,才是政策调控的关键。楼市,牵一发而动全身,政策制定者要慎行。

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