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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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物业税只留给社会无休止的折腾   

2010-01-29 06:22:41|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税只留给社会无休止的折腾 

 开征物业税已经讨论了10年之久,在没有解决好物业税与土地出让金、土地增值税等关系问题时,不要说今年,明后年也是不具备开征物业税条件的,物业税远远未到开征时。

 

 最近,物业税开征的传闻越传越凶。北京最早明年底开征物业税,而其税率也出来了,在大致在0.5%至1%之间。真是传的有鼻子有眼,让人更加“信服”了。1月28日,国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周已经反驳了,他说物业税的改革目前还处在研究和准备阶段。

 

 财政部财政科学研究所所长贾康称:“很多问题目前难以解决,基本都是学院派的人在说,不具备权威性,目前物业税没有时间表。”

 

物业税近期开征的可能性极小,物业税可能“更名”。国家税务总局科研所研究员张培森称:“物业税的复杂程度远比外界想象的要大,外界任何给物业税确定时间表的言论都是没有权威的。”物业税如果全国空转,标志性意义重大。但张培森透露,对于物业税在全国空转的报道,税务总局内部已经定性为假新闻。

 

事实上,物业税在中国遇到五个难以克服的难题。

第一,物业税最大的障碍是,从法理上难以解释清楚,物业税是财产税,而我们的房屋只是有70年的使用权。要么修改法律,要么不征收,这是非此即彼的选择。在当前,中国土地公有制的性质是刚性的,而且也是一个底线,当然很难改变,如果这个不能选择,物业税也就被否定了。试想,出台一个与宪法相抵触的税法是多么荒唐的一件事情。

 

第二,物业税是重复征收税费。征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。老百姓在购房时,已经把他们孙子辈的税收已经交掉了,这就是中国的特色。不是吗?房价里面早就包含着土地70年的出让金,这块成本占了土地价的30%,但对于中国百姓来说,付出了这么多钱,获得的仅仅是70年的土地使用权。既然不是真正的产权,何谓要征收类似财产方面的物业税呢?商业房产也是交过了土地出让金,而且使用权限更短。难道地方政府会把已经交过的土地出让金退给购房者吗?如果不能就是重复征税,增加老百姓的负担。

 

一句话,厘清一系列的房地产多重征税的体系,是征收物业税的前提,除此之外,冒然征收都是鲁莽的。

 

第三,物业税是随着房价波动而征收的,如果一家是通过拆迁安置房或者低价时期买的房子,周边房价暴涨,那么该房主收入并没有提高,因为房价提高了,物业税也就多了,这家房主的负担大增;如果从商业地产开始,那么,商家势必将税收转嫁给消费者,也是一样增加了消费者的负担,只不过一个是明显的增加了负担,另一个是隐蔽的增加了负担,有什么区别吗?这对扩大内需也没什么好处,何况,商业地产也不是任意被拔毛的羊羔,在商业地产低迷期,无异于对中国消费下毒手。

 

现今的政府多是直接对开发商征税,不是直接对购房者征税,所以没有多少麻烦,如果征税的主体变成直接是成万上亿的房主,简直是陷入了无休止的纠缠和麻烦之中。

 

第四,征收物业税需要多的人力和物力,调查房价高低、房屋面积、征税收税,可能增加的成本比收到的税收也大不了多少,还会激化矛盾。征收物业税还可能是扰动社会安定的祸首,其间涉及的利益主体错综复杂,技术要求非常高,各项制度如果有一项搞不好,就能搅和的社会不得安宁。而且,在中国,富人逃税并不罕见,而穷人往往逃不了税,反而深受其害。就算是没有这些弊端,也会使得征税机关人力大增,成本支出增大,搞不好就陷入纠缠,惹出的问题比得到的税收更多。

 

第五,地方政府用征收来的物业税干什么?纳税人当然希望为他们提供优质的公共服务,这就要求地方政府要公开财政,达到透明,但目前来看,这一点是做不了的。如果物业税比其他的旧税还要多,或者物业税和旧税一起征,只能是增加成本,增加成本的结果就是推高房价。

 

其实,即使是有物业税的国家,房价照样高,即使是一些国家房价跌了,也不是主要因为物业税征收导致的,房价高低主要是在于供求关系以及成本高低来决定的。企图靠物业税来打压房价,不如老老实实的增加供给,调整供给结构,多增加小户型,满足不同层次的需求。事实上,世界上也不是大部分国家在征收物业税,只有一小部分国家在征收物业税,也就是那些我们经常举例的那些国家而已。

 

征收物业税,除了增加本来就是年年盈余的财政收入以及制造社会不稳的隐患之外,简直就是大炮打蚊子,动用的资源不少,效果不好,还给社会制造更多的麻烦,陷入无休止的折腾之中。征收物业税的地区太多而且难以统一,也很难规范征税行为,各种冲突将导致平静的社会搅得一锅粥,结果房价也没压下来,还惹那么多麻烦事需要花大力气来摆平。古代封建社会盘剥小民的方式就是“万税”,特别是靠掠夺财产税来维持上层奢侈的生活,直到将社会消费力消灭殆尽,再生产循环难以为继,大量征收财产税恰恰是烧滚社会折腾大锅的最猛烈的一把火。历史翻到21世纪,我们要时刻谨记历史的教训。

 

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