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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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二套房收紧再次埋下暴涨的种子  

2010-01-10 22:06:27|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      二套房收紧再次埋下暴涨的种子

银监会刚刚说对二套房没有新政策,不要乱传,国务院就正式发出新政,要求二套房贷款首付比例不得低于40%,中国的政策真是一天就变脸。

 

从新颁布的国新十一条新政来看,抑制成交量政策中,最严厉的莫过于两条:一个是,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。另一个是要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。

 

对二套房政策收紧,我们首先是持有异议的,因为很多的二套房并非是投机性的,很多投机客根本不在乎那一点钱,限制的往往是改善性的需求,我们应当对三套房贷管理的更加严厉。上调二套房贷往往是伤不了投机行为,反而会灼伤整个市场的正常需求。

 

由于二套房贷政策是政策的松紧带,市场一般以此来看待市场趋势,如果二套房贷收紧,会影响正常的市场预期,从而人为地干预市场,为未来的暴涨埋下了伏笔。从历史上看,二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子,但后来的反弹是更猛烈,二套房贷政策是一项被实践证明是错误的政策。

 

2007年收紧二套房政策,是导致2008年成交量暴跌的最主要工具,但是,暂时的打压并没有真正解决房地产的问题,反而导致2009年房地产市场的暴涨。二套房政策也没有真正打垮投机性需求,即使是不发生金融危机,由于打压并不能增加供给,不能增加蛋糕,也没能真正解决房屋供给数量问题,因此,只能是短视而且短期的工具,除了使得扭曲的市场更加畸形外,很难找到这个政策亮点。

 

我们很理解管理层的心情,房价飙升确实也危及整个经济,但手段一定要是新的,历史上印证是错误的二套房政策,不应当作为砝码,新手段应当是增加小户型特别是迷你户型的供应量,这样既可以缓解严重失衡的供给关系式,改变市场上大户型满天飞老百姓无论贫穷与贵贱都要买宝马车的畸形,另一方面增加小户型或者迷你户型,由于金额较小对减少银行风险也是很有帮助。

 

从新国十一条出台的目的来看,主要是遏制房价疯涨,还有就是防患境外热钱进入房地产市场。但这种围堵式的只能一条虚设的万里长城,真正能够解决的问题是给游资们一定的通道,限制他们的流动范围,光堵截不给出路,明道被堵死,各种暗流和地下河渠道会更猖獗。

 

从实际政策来看,由于海南国际旅游概念的出现,上百家地产开发商,裹挟着上千亿元的资金进驻海南“跑马圈地”,让游资们有了一定的出路,他们会对实体经济的危害少一点。但是,从房地产被赶出来的游资越多,对经济威胁越大,二套房贷政策恰恰是各方最敏感的地方,事实上,去年年末密集的政策组合拳的出现,已经给予房地产成交量予以沉重的打击,近期各地楼市出现2位数甚至一位数的成交量和去年四位数的成交量简直是天壤之别。

 

最近,包藏祸心的美国大腕们也屡屡挑逗民粹主义情绪,世界著名“空头大师”查诺斯放言:中国的房地产泡沫比迪拜严重一千倍以上。中国被过于扶持的经济正走向崩溃。

 

其实,当情绪的山洪爆发掩盖理性的光芒,结果一定是自我破坏式的自杀。我们在制定政策的时候,一定厘清理性因素与情绪的发泄,因为管理层不是普通百姓,理应站的更高,看得更全面,才不至于被各种假象和幻象迷惑。就拿二套房来说,很多人将二套房贷看成是投机的源头,但事实上,二套房贷更多的是改善性的住房,因为随着经济的发展,中国一部分有小户型房子的人,正需要二套房,而且,这个越来越占主流,真正的炒家不会因为二套房政策限制就买不起房了。

 

另一个受到影响的是股市,因为银行和地产板块占A股市场绝对的老大地位,因此,虽然近期管理层出台了股指期货和融资融券两大利好,但此次而倍受关注的二套房政策给予市场一个垂直性的挤压,股市也会存在大变数,扰乱资本市场的运行。

 

中央下决心打压房地产市场,手段重回到旧时代,我们对此并不乐观,只希望这次组合拳能够取得成效。历来是政策市的中国房地产市场,相信在2010年并不好过。

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