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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房价奇高的主因到底是谁造成的  

2009-10-15 10:18:52|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      房价奇高的主因到底是谁造成的


    现在广大老百姓都在抱怨中国的房间奇高,不要说靠拿工资的普通老百姓在说房价高,甚至许多民营企业家也都在抱怨中国的房间高。


    最近碰到一位非常成功的企业家,他在今年年初,在美国拉斯维加斯旅游,正碰上世界金融危机最低谷的时候,他在拉斯维加斯抄底卖了套大别墅。说出来大家可能不相信,房子建筑面积1000多平方米,占地10亩地。如此之大的豪宅,再碰上金融危机,它的价值总是在的,但业主标价45万美元。经纪人带他看房时,这位企业家看的目瞪口呆,他问后院这么一大片土地是这家人家的吗?经纪人可定的回到了他,他想这样大的房子,还在市区附近,实在是太偏离的价值体系了。但他毕竟是做生意的,砍价还价还是有一手,最后才38万美元成交。现在他想把这套大房子推平,在这块土地上重新建10套别墅,这样他就可以大赚一把。


    这次国庆长假,我在澳洲悉尼帮朋友参谋看房买房。他选择了一套悉尼达令港,这处最繁华又能看海的高级景观公寓,面积170多平方米,全装修,厨房、卫生间全配,但售价只有154万澳元,虽然澳元汇率最近涨了不少,已经达到6.2左右。但这样的豪宅,放在上海的黄浦江边上,没有个10万元一平方,是绝对拿不下来。


    这几年房价奇高,主因还在管理层。一方面在土地一级市场不断创奇迹,让那些腰缠万贯的大企业不断标新立异,创造一个又一个新地王。一处地王产生了,周边房价自然一夜之间迅速膨胀。在许多一线城市地价已经快占整个60--70比重了,房价不高才怪了。在今年的行情里,央企是扮演中国地王的头牌小生与花旦。价高者得,这样的招拍挂拿地模式何时了?


    许多西方国家,尽管国立强大,但人口稀少,而我国最大的问题就是人口众多,房价一直是困扰老百姓投资的主因。在上海,管理层一直推行控制容积率的政策,在内外环线内容积率控制不超过2.5.外环线以外就更不谈了。试想在上海这样寸土寸金的地方,房价又如此奇高,房子为何不往高出拔?当然管理层有自己的说法,那就是环境或者是地面下沉。但也要看实际情况。我们为何不向香港学习,把容积率大大提高一把,让广大工薪阶层就可以把家安在市区附近,每天上班出行也就更方便。


    最近连续看了上海推出的土地拍卖公告,许多住宅用地容积率越来越低,大多在2.5以下,有的只有1左右。不是别墅用地,如此低的容积率不是更加推高房价成本吗?不知道管理层是如何考虑的,是不是觉得上海均价不到10万元平方米就不过瘾。


    今年资本市场红火,引发了巨大的联动效应:房价猛涨,地价不断涮洗记录,央企、外行企业不断涌入房地产行业。于是,天价地王不断涌现,地产巨富不断涌现,寡头垄断越来越成为趋势。寡头垄断绝对不是好事,是推高房价的主推手,将在后市造成极大的危害。


    地方政府的一些行政规定与通知,不是按照市场规律来制定的,某些领导层的主观意志,对房价的调控起到了反作用,应该可以迅速改一改了。

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