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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市盛宴产生了危机  

2009-09-08 18:08:46|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           楼市盛宴产生了危机


    在央行的动态微调和银监会严厉监管为主要特征的收缩流动性背景下,从7月29日开始,A股市场迎来大跌,这种大跌的局面持续了整个八月份,沪指跌了23%,而作为市场中坚力量的房地产板块和与之紧密相关的金融板块,都成了空头施虐的对象。直到九月初,市场才迎来一波连阳的反弹,而房地产板块又成为多军追逐的香饽饽,而且是率先反弹。同时,楼市也遭遇连续两个月成交量下滑的困局,如果二次探底可能对整个经济造成重伤。

 

央行和银监会联手重创房地产。从7月份开始,无论是地产股还是房地产市场,都迎来了一个小低谷,比如,房地产板块在7月28日达到了6184点,但第二天也就是7.29暴跌房地产板块是放巨量大跌,从此以后,一直跌到8月31日的4200多点,这样的跌幅高达32%,要比整个大盘跌得更深。直到9月1日才开始率先反弹,引领整个大盘走向反攻之路。


    与此同时,房地产市场也在七月和八月迎来了价升量跌的局面: 7月份中国30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%,其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降,北京、上海、广州、深圳四个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。而在八月份,在交易淡季和政策调整预期的双重影响下,8月全国30个重点城市住宅交易量继续下跌。8月份指数研究院的数据显示,重点监测的全国30个城市中,住宅成交面积环比下跌的城市占到2/3,总成交面积较上月下降约11.11%,这已是09年年内全国30个重点城市的连续第二个月交易量下降。北京缩量最为显著,环比下降18%,深圳已经是连续第三个月环比出现明显下滑。事实上,北京缩量的幅度或许更大,北京市房地产交易管理网发布的数据显示,今年8月份,北京楼市现房签约量为2288套,日均74套,较今年7月份环比下降45.73%。


    为什么第二季度火爆的楼市和十分强悍地房地产板块突然遭遇如此大的转折,主要是由于收紧流动性造成的市场波动。


    银监会的“有形之手”成为打压楼市的重炮。6月下旬,银监会向各家银行下发了一份《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(简称《通知》),就房产按揭作出明确的从严指示,此后,关于银监会要求严格执行二套房政策的声音不断,而银监会也在一些专家所谓反通胀的论调下,高分贝地祭起二套房政策,但直到八月底,针对人们议论纷纷的二套房贷调整的消息,银监会证实,所谓“基准利率8.5折”的说法是没有根据的,至此,扑朔迷离的关于二套房贷收紧的消息已经水落石出了。误会澄清了,但是整个楼市却连续两个月遭遇重大压力,成交量迅速下滑,人们不得不思量被寄予厚望打压房价的二套房政策负面影响。


    央行的动态微调成为楼市的无影脚,一方面公开宣称坚持既定的货币政策,另一方面暗中“微调”。央行发布二季度货币政策执行报告,提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。金融和房地产是一对孪生兄弟,房地产企业的资金来源有60%~70%来自于银行贷款,因此,货币政策面的变化肯定会影响到房地产业的资金链。央行的动态微调的影响主要还是在资金面的遏制和心理方面的钳制。在这种背景下,无论是刚性需求者还是改善性需求者还是投资性需求者,大多选择了观望,楼市再次陷入低迷使得经济二次探底的可能性越来越多,因此,最近,管理层一再声称,坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策不动摇,对于通胀的认识也开始转变,认为现在还没有形成通胀的苗头。


    最近,二十国集团同意在维护价格稳定和财政状况可持续性的基础上,继续落实G20华盛顿峰会和伦敦峰会所制定的扩张型货币及财政政策。这是我们最为明智的选择,货币政策退出要选择合适的时机,否则,真得有可能引发一次人为的经济二次探底。


    所以作为管理层而言,刺激政策应当保持整体的连贯性,以免房地产市场二次探底再次倒逼经济和股市,造成对经济的巨大伤害,要保持楼市成交量的稳定性,从而为经济的复苏奠定坚实的基础。

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