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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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中国楼市又进入了二次拐点了吗  

2009-09-22 22:48:38|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       中国楼市又进入了二次拐点了吗


    中国进入了不可逆的加速城市化时期,根据世界经验,有一条叫做“纳瑟姆曲线”:初期阶段即城市化率在30%左右,比较平坦,但是在30——70%之间就很陡峭,是城市化的加速期,70%之后又开始平缓。我们国家现在的城镇化程度45%左右,正处于加速发展的时期。这里面有两个拐点,一个是30%,一个70%,美国的城市化这个加速期用了70年,日本40年,而我们大约在2025年我们国家才有可能到达70%,城市化的集聚效应使得土地价格以及房价都会朝着更高级别的方向发展。因此,房地产市场依然处于一个总体向上的通道,房价根本就没有什么剧烈的拐点可言。
 
    那些数学意义上的拐点这个词是什么含义我们就不说了,那个拐点和我们房地市场意义上观点是不一样的;房地产市场所谓拐点一般是指房价拐点,它的含义是房价运行根本改变了趋势,这叫做拐点。如果是从这个意义上来看,房价的运行趋势依然是向上的,这个意义上根本就没有什么拐点可言。2007年王石先生提出了拐点论,当然,他事后不承认拐点论,事实上,这种拐点根本就没有出现。2008年的数据是,70个大中城市房屋销售价格较2007年上涨6.5%,全年涨幅比2007年回落1.1个百分点。从价格上来看,根本就没有拐点可言;从上涨加速度即环比来看,可以说回落一点,但1.1%的环比根本就不算是拐点,而且,2009年增速加快,8月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%,涨幅比7月份扩大1.0个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与7月份相同。这是今年以来中国70个大中城市房价环比连续第六个月上涨。事实告诉我们,如果硬把2008年的环比看成拐点的话,我们倒没有看出上涨趋势有什么改变,只能说增速放缓,但绝对价格还是向上的趋势,因此,所谓拐点论彻底破产。
 
    如今重新提起拐点论,根据就在九月份没有迎来开门红,成交量有所放缓。楼市出现所谓“滞胀”现象。他们认为,量跌价格必然下跌,而且既然是看成拐点,当然是价格向下的趋势。他们的理由无非是价格高而没有有效需求,必然导致泡沫破裂。
 
    泡沫论我之前集中批判过,有的人特别还拿日本的泡沫破裂来恐吓政府和老百姓,他们没有看到日本和中国的很多不同,最重要的是城市化和工业化的阶段不同,日本房价泡沫破裂指示,日本已经完成了城市化进程和工业化进程,而我们的城市化水平就是45%左右,离70%的拐点还远呢?
 
    我们在十年前就喊房价高,但不是很多人都买了房子了吗,他们是赚钱的,五年前,两年前都喊过房价高,但现在看看,那个时候只不过是螺旋上升的一个小波峰。很多人不理解为什么房价会呈现这样的螺旋上升的趋势,其实,这是与经济发展水平有关,数据显示,房地产和GDP呈现高度的正相关,随着周边设施的提高以及商业机会、上学就业机会和各种成本相对下降,住的房子相对升值,这是很自然的事情。房子也有级差性,好地段的房子总比差地段房子更值钱。
 
    房地产与经济增长呈现高度正相关,房地产市场萎靡经济增长就波动,而且波动的方向是一致的。去年3月身为建设部副部长齐骥指出,房地产市场保持了持续健康发展,房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。足以可见房地产在对经济增长的贡献巨大,拉动相关产业达到50多个,在后金融危机时代,房地产市场能否稳定,事关整个经济的增速问题和就业问题。现在主要要解决的是有效需求不足,扩大内需问题和产能过剩以及就业问题。相关研究表明,房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求;商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售;住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。
 
    城市化进入加速阶段,保证的是市场进入一个整体上上升通道,但这个上升通道也不是单边上涨的,而是周期性的波动的。十年一个中周期和五年一个小周期,房地产市场的这种运行很明显,根据波浪理论和现实我们可以发现,上涨通道要比下降通道时间长,因为上涨需要的能量大,这是一个常识,一般来说,小周期的上涨主要有三年多的时间,而下降或者说是调整,一般是一年多一点。
 
    98年房地产市场进入了一个中周期的低谷,到2008年也是一个低谷,当然,这个低谷并不是绝对值意义上的低谷,而是螺旋上升的低谷。2008年房价上涨幅度放缓和成交量出现剧烈减少。但是。2009年又开始新一轮的小周期和中周期的上行,从这个意义上来看,所谓的拐点,不仅不成立,还是有害的。

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