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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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央企“国家队”抢地打乱楼市的步调  

2009-09-10 08:15:37|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    央企“国家队”抢地打乱楼市的步调

    从五月份开始,有央企背景的房企甚至非房企都开始圈地称王,迫使土地市场瞬间大翻身,地价的抬高导致房价上涨过快,引起了高层的关注。在这种背景下,房地产市场才在二季度遭遇了所谓收紧的重创。

    根据最近审计署的报告表明,25个中央部委涉及地产违规,涉及金额数十亿。其中,外交部账外资产5169.17万元用于购置房产,农业部越权开发商品房、虚报住房补贴,财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元,未实行“收支两条线”管理,公安部越权审批基本建设项目投资4.22亿元。另有数据显示,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达80多家。在今年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中,有60%是有国资背景的企业获得。

     事实上,央企的这种举动,也是与现在大多数的产业产能过剩有关,现在投资很可能会亏本,而巨额信贷不容有失,很多企业就选择囤地和买房。但是,我们说,央企的这种举动实质上打乱了楼市的步调,使得市场一夜之间变天,一线城市出现的地王现象和三四线城市房地产市场还没有恢复正常并存,使得宏观调控的难度加大,也正是因为如此,地王生病,全行业吃药的二套房政策和央行微调政策重创了楼市,间接地伤害了经济复苏的信心,地产板块和股市出现在一个月时间暴跌800多点跌幅超过23%的被动局面。

    很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本,而是靠具有国资背景容易筹钱,获得了垄断地位,并采取疯狂推高土地价格的办法,将民企逐步驱出市场。近期房价涨得确实有点过了火,一部分来自于地王的示范效应。我们呼吁理性地发展,理性地反弹,修正去年过度低迷的市场。

    地王产生与金融危机产生有关系,适度宽松的货币政策受益方很多都是国企,而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现,一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛,吓到了一大批房企和购房者。地王的出现,断了楼市一条修正自己的活路,笔者虽然是希望楼市能够活跃起来,但不希望楼市蹿火冒烟,危机房地产产业的根本。

    不过,笔者多次呼吁,不要因为地王的生病了,到处晒太阳就让全行业吃药,个案问题要个案解决,通过整体性的货币政策微调或者是所谓的二套房政策打压会给我们的整个经济都带来被动的局面。二套房政策的负面效应越来越为大家所知,特别二套房政策导致市场暴涨暴跌、压制改善性需求等负效应让人痛惜不已。不过,现在政策又开始有了积极的转向,纠正前期一些过火的行为。

    厘清思路:刺激计划不因噎废食。需要指出的是,这次政策的微调与2007年九月和十二月的政策大逆转导致楼市再2008年低迷一年多不同,因为这次不是宏观政策的转折点。

    随着七月和八月股市楼市中招出现强震荡,管理层更加清晰地认识到,现在还不是刺激计划退出的时候。中国市场的震荡也引起了国际社会的关注,中国财政部长谢旭人4日表示,各国政府必须加强合作,继续实施所采取的经济刺激政策,保持宏观经济政策的稳定性和持续性,促进金融市场的稳定和经济的恢复增长,而二十国集团也表态要继续刺激经济计划。政策面现在已经排除突然逆转的可能性,保持经济的增长以及减少失业是当务之急,就房地产产业来看,现在并没有出现太大的问题,个别城市的楼市蹿火可以通过个案处理给予解决,而不会影响整个全局。

    事实上,现在的房地产板块价值并不高,根据统计,目前房地产行业的整体估值已经落入2009年20倍,2010年15倍的空间,已经回到2005年上半年宏观调控很猛烈的时期。而行业政策面要比2005年好得多,这样的估值显得低估。如果A股市场一旦形成强烈反弹,那么,房地产和银行板块也将继续成为反弹的主力军。

    就楼市而言,金九银十能不能实现已经不是一个非常重要的问题,现在要厘清的是政策的思路,就是让房地产市场出现的一些不和谐的危机给予堵死,而刺激政策应当保持整体的连贯性,以免房地产市场二次探底再次倒逼经济和股市,造成对经济的巨大伤害,要保持楼市成交量的稳定性,从而为经济的复苏奠定坚实的基础。
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