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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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开发商并不希望房价飙升  

2009-08-06 23:24:56|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             开发商并不希望房价飙升

    很多人认为,房价飙升开发商就很高兴,其实,这是一种误解。特别是对于中小开发商来说,房价上涨过猛是非常不利的事情,也是一件非常害怕的事情。

    首先,房价上涨过快,会引起管理层政策大棒的打压。房地产产业是一个特殊的产业,因为它关系到老百姓的安居乐业。所谓安居,就必须有房子住,特别是能够买得起住房,所谓乐业,就是房地产产业影响度很大,是国民经济的支柱产业和龙头产业,房地产市场的兴衰关系到几十个产业的兴衰,从而影响老百姓的乐业。

    正是因为如此,国家对于房地产产业非常重视,2007年末到2008年四季度,国家实施二套房贷限制政策以及从紧的货币政策,在政策大棒的高压打击下,房地产市场一蹶不振,对国民经济造成沉重打击,随着2008年年末全面去“反过热”的政策,绑在房地产产业头上的道德帽子被掀掉,房地产市场出现了罕见的2009行情。

    但是,2009年7月份后,一线城市和二线城市的房价上涨比较迅猛,不少城市的房价接近甚至突破了历史纪录,在这种情况下,舆论要求打压房地产的呼声越来越高,开发商也感到了政策大棒的威胁。特别是中小开发商,和三四线城市的开发商,涨价的好处并没有太多的惠及他们,如果政策大棒随时出台,他们将会面临致命的一击。

    其次,房价上涨过快吸引其他产业的资金,容易形成投机行为,造成市场的巨大波动,这是中小开发商不愿看到的。2007年的过热就是很多实体经济的资金进入了房地产引起的,比如著名的温州炒房团、山西煤老板都是实体经济的资金进入楼市的炒作的典范。

    如果投机盛行,整个市场的投机行为会把真正的需求者踢出市场,如果这些炒客大量囤积房屋,势必造成未来的存量过大,如果市场预期再次逆转,还会再次造成市场的巨大波动。这是管理层不愿看到的,因为房地产市场事关整个国民经济的大局,因此,如果投机盛行的话,自然会招致政策大棒打压,开发商也会连带挨打。

    第三,房价上涨过快引起地价的飙升,央企背景的地王不断地推高地价,势必给民营企业造成巨大的成本压力,也会把很多民营企业挤出市场。他们的体量太大,正像大象进入了羊群,最后把羊圈变成大象之家。这势必造成房企的区域性垄断,会给以后的宏观调控制造更大的困难。更重要的是,在大象托起地价的时候,民营企业还没有真正的恢复在2008年过冬时间的体力,而大象们在信贷资金注入巨量能量的优势下,已经把整个市场的门槛抬高了,由于地价的上升,未来商品成品房肯定是涨价的,但未来再飙高的房价令购房者何以堪?因此,中小开发商并不希望房价上涨过快。

    第四,房价上涨过快必将给管理层一个借口,就是通过加税或者新政税收来平抑房价,这样,税收成本的增加也会推高房价。税收成本加上土地成本势必让高房价的刚性增加,这会给市场的波动带来麻烦,特别会让房价的调配资源的能力失灵。最近管理层有意向征收物业税,如果房价飙升过快,管理层也可能真得祭出这个政策大棒。虽然物业税最为财产税无法绕过土地公有制的刚性,管理层可以不叫物业税,而叫物业持有税。

    第五,房地产市场如果不能健康有序地发展,对于整个开发企业来说,是非常不利的,市场好的时候人人都在抢房子,市场在不好的时候,开发商因为资金回笼出现障碍大批死掉,这样的环境是开发商们不愿意看到的,至少是想这在这个行业长久发展的企业不愿看到的。更重要的是,作为支柱的房地产产业,要持续地为经济健康发展做出贡献,不能成为经济过热的推动者,也不能成为经济低迷的拖后腿的产业。只有房地产产业健康的发展,开发企业才能有一个大致可期的利润回报,否则,开发商们也不知道定价多少合适,利润回报多少合适,什么成本拿地可以不亏本,等等。居民的收入增加如果远远低于房价增加的话,也使得开发商有失去市场的风险。

    第六,房地产市场过度火爆,会导致货币政策的改变,这对于中小房企来说非常不利。大房企们已经获得了大量资金补充血液,而民营企业和中小企业贷款难现在顶多是缓解了,并没有获得血液补充。而且,三四线城市的楼市并不真正的火热,我们的视野主要关注在一线城市和二线城市。最近二套房限制政策又出现在公众视线中,对于房地产市场虽然没有什么波及,但最近一段时间地产股却受到了打压,股民受损不少。
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