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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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打垮高房价专家请亮剑  

2009-08-26 08:21:51|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打垮高房价专家请亮剑

 

严打“囤地”越来越成为一种强势的雷阵雨,最近,国土部刊文指出,单靠增加土地供应是无法稳定房价的,在某种意义上来说,这种说法有其正确的地方,但如果把房价不稳定因素归结为开发商和地方政府等人为的因素,同样是不客观的。

 

众多人士看到了人性恶的一面,没有看到这种现象背后的基础动因。中国的房价现在处于一个比较长的上涨周期的通道之中,主要是因为中国的城市化进程还处于一个初中期的阶段,伴随着城市化率的提升,住房需求非常强烈,就是看看现在的房价讨论热,就明白中国的住房需求有多旺盛。

 

预计近二十年中国的城市化进程还会加速,而我们的耕地又在受到18亿亩耕地红线的刚性限制,在这种背景下,土地供应会显得越来越紧张。

 

城市化进程正在加速,人口城市化转移已经是大势所趋,难以逆转。我国现在的城市化率在45%左右,估计不会超过太多,城镇人口在6.07亿人,而根据去年社科院的报告,预计2030年,从规模上来看,城市化率达到65%以上,城市人口达10亿人左右。

 

研究表明,目前中国城市化发展速度远高于同样水平时的世界平均发展水平和发展中地区平均水平,略高于日本,但远落后于韩国。2000年后中国城市化发展更为迅速,在城市化水平与工业化水平基本符合的情况下,如此迅速的发展,说明中国正处于城市化发展的中期。中国非农就业人口比重和城市人口将迅速增加。

 

可以看出,我国的城市化进程势必在未来的20年飞速发展,在这个过程中,就会制造大量的住房需求,从而要求土地供应增加,但是,我们的土地红线的大闸门总是处于紧急状态。

 

因此,从整体上来说,靠打击囤地很难取得很好的效果。在囤地的背后,是开发企业对于后市的看好,不看好后市谁也不愿意囤地,大部分的企业还是理性的经济人,不过,这种现象愈演愈烈的确不是正常的现象。

 

根据中原地产研究中心近日发布的一项研究报告称,知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中,“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应。报告还称上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来,统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为,大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市是造成了目前楼市短期供应的紧缺,形成了“地荒”假象。

 

事实上,央企背景的房地产企业频频出手阔绰,导致地价飙涨,的确令市场大为惊慌,万科的抢地更是加剧了开发企业的抢地的疯狂行为,在这种背景下,土地市场出现了过热局面的确令高层感到担忧。

 

问题是,万一政策变化,导致市场流动性猝死之后,地王多半会重蹈2007年的覆辙,因为很多国企背景的房企之所以能够迅速从死亡的边缘突然再次兵强马壮,是因为央企们的财大气粗,银行血液的注入。一旦市场出现急剧变化,这些囤地的开发商可能又会遇到被土地套死的边缘。

 

不过,在这样的背景下,房地产市场不会出现大调整,但是,即使不会出现像2008年那样的大调整,由于地价的迅速拉高,也会转移到未来两年的房价上,到时候房价可能还会再创新高,这对于房地产整个市场来说,是极为不利的。

 

打击囤地难以稳定市场,根据供求法则,如果真得要想在一定的程度上缓解市场向上的冲力,在城市化释放出巨大需求和土地刚性红线的失衡下,还是增加土地供应。现在也很难找到打垮高房价的工具,即打垮高房价也不至于损害经济,这样的工具在现在的历史条件下根本是无解的,只有等到城市化进程的中后期,才有可能找到这样的工具。不过,我们说楼市进入上升通道仅仅是一个整体性的判断,这其间有多少波折和调整,都是必然的。

 

如果谁有大本事能够想出既不伤害我们的经济,又能控制高房价,请为我们的国家出招。

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