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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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开发商不能只为富人盖房子  

2009-08-15 00:09:14|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           开发商不能只为富人盖房子

    最近一段时间,部分开发商又逐步陷入了一个非理性的陷阱:很多人都想为富人造房子,豪宅和精装修的小豪宅一路冒火。而且,最近有产生了很多地王,地王有本事拿地,他们也能有本事慢慢地打造豪宅,打造高价房,他们深谙投资者的心理,操作起来就像一只黑马股票一样,越涨越买,形成了一种投机的热潮。很多开发商不愿建小户型的房子,主要因为小户型的建安成本比较高,管理也很麻烦,因此,他们很不情愿建造小户型,而是宁愿造大房子或者虽然是小户型但装修很豪华,动则一套房子上千万,不要说是一般人买不起,即使有些稍微富裕一点也买不起。

    有些掌握优势地块的开发商,刻意打造高价房,但有些开发商的地理位置并不是很优越,也想尽一起办法打造豪宅提高房价。比如星河湾,地理位置并不是好的位置,却在为富人造房子。一个北京的朋友从北京来到上海,看了星河湾的房子之后,感叹说,“星河湾在这样的一个地段,打造这样的房子,好是好,但有多少人能够买得起呢”?

    根据资料显示,8月8日,上海浦东的星河湾不惧台风“莫多克”骚扰淡定开盘,当天创下成交逾40多个亿的“世界纪录”。即使在人们抢房子如抢白菜的“泡沫化生存”的当下,面对动辄两三千万一套的房子,投资客的疯狂与躁动雄辩地证明,星河湾流水线下的商品房已不再是商品,而是投资品、奢侈品。网上的预售纪录显示,浦东星河湾共开盘销售322套房源,总面积约为9.5万平方米,预计价格为每平方米4.68万元,上下可浮动20%,实际均价5万多。房源均为10-15层的小高层,户型面积介于220-600平方米之间。

    对于星河湾这样的定位,市场证明其是成功的,但是,星河湾的标本效应可能会促使更多的开发商,迷惑于价格扭曲机制的误导,再次陷入2007年的陷阱——大量实体经济的资金蜂拥而入,投资客促使房价急剧上涨,终于在政策大棒的打压之下,陷入了频临死亡的境地。

    还有些开发商,受到了价格扭曲的刺激,盯着180平方米以上的房子,总价控制在1000多万。即使被迫打造70/90的房子,但70/90不是完全的被执行,两个90不就是180吗,而且还可以豪华装修,抬高价格,眼睛总是盯着富豪与金领,这项政策被打了擦边球,很多中产阶层都被挤出市场。

    现在豪宅和小户型精装修的出现,迎合了一大批投资客,这些房子不会租,因为他们装修都比较好,他们根本就不需要租金,而是等着几年后增值。部分开发商如果眼睛只盯着富豪的口袋,都在打造豪宅,老百姓很难买到房子。这样,房地产有出现一个怪相,如果都是为了老百姓都在为富人造房子,大多数的老百姓的住房问题怎么办。

    在价格机制的扭曲下,市场也出现了两个极端,一个是豪宅受到追捧,中国的投资渠道比较少,很多其他产业的资金都来在房子上保值和升值,比如山西煤老板等等,都是其他产业转移进来的,这些人不可能去开发房子,但他们可以买些豪宅进行保值升值,另一部分就是小户型,小户型也很好销售,特别是在市场下行的时候,更容易脱手。但小户型的房子越来越少了,很多中低收入者很难买到这样的房子。

    豪宅价格的飙升,拉升了房价,造成周边地区房价有些虚高,这种发展趋势发展下来,不是一个很好的趋势,虽然楼市总体上谈不上泡沫,但局部虚高还是随处可见。

    2007年楼市曾经出现这样熟悉的一幕,由于大量的实体经济的资金进入楼市,使得房地产市场的价格机制失灵,很多开发商疯狂地圈钱圈地,全国处处传来地王的声音,但是,这种价格扭曲的市场为楼市埋下了炸弹。部分开发商的不理智行为,不仅仅使自己陷入道德和资金链的双重风口,也使得整个房地产市场遭到了政策大棒的全面打击,致使整个房地产行业在2008年陷入了几乎弹尽粮绝的境地。

    这样的伤痛还没有多久,2009年五月开始的地王又鱼贯而出,致使信贷微调风暴伤及地产,整个七月份又陷入了价升量跌的不利境地。如果这种趋势还会蔓延下去,政策的大棒迟早还会重拳出击,届时,整个市场可能又会陷入一个两难的危地,这对于整个房地产市场的可持续性是非常不利的。

    央企背景的地王出现,注定在未来是市场的巨无霸,大量民营房企被挤出市场,也为整个宏观调控设置了障碍。部分开发商只盯着豪宅看,不仅仅会使得很多有效需求被挤出市场,也注定会被人视为高房价的主力推手。

    部分地段和部分开发商的豪宅化思路,并不是所有开发商都该模仿的,大部分的开发商还是应当更多关注普通商品房,为真正的中低收入者建房。仅为富人建房子的思路不仅仅是有害的,而且还会将整个房地产产业拖入死地。为一般的老百姓建房子不仅仅是一个态度,也是一个机会,房企盈利也赢得更加真实。
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