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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房企融资各显神通以应对市场突变  

2009-07-02 21:31:01|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企融资各显神通以应对市场突变

发表于本期《中国房地产信息》杂志

 

房地产市场进入了似乎一夜之间进入了盛夏时节,成交量和价格都开始了根本性的逆转。年初去库存化的任务十分沉重,但现在很多房企突然发现,资金储备的土地、库存的房子都已经所剩无几,面临着粮仓无米,新的开工必需重新开始,先前制定的保守型的战略在市场火爆的背景下,不得不改变。

 

比如现在地王正在频频出现,6月的最后一周,北京连续高价成交三处地块:6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿;仅一天后,26日,成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块;30日,中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。

 

 

去库存化超乎想象驱动投资热

 

事实上,一线城市和二线城市的去库存化的速度惊人,像上海每天基本上都保持在1000套房子的销售量,已经不像年初那样的去库存化让人担忧了。市场资金回笼速度加快、资本金比例下调以及流动性充裕,市场的预期已经改变。近期更为明显的一个显现是通胀预期的形成,使得楼市的火爆更是火上浇油。但是,这些火爆目前来看,正向三四线城市扩散。

中金最近的报告认为,一二线城市销售良好,去库存化即将结束,而购置土地等投资短期内难以跟上;下半年开发商的策略将主要集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价上。

因此,市场在市场信心恢复之后,供求关系似乎在一夜之间逆转。很多开发企业的开发建筑的资金就有很有问题,单单依靠银行贷款这样的一个途径,不仅会给银行带来比较大的风险,也会限制企业的正常运营能力。

事实上,至从资本金比例下调至20%后,政策方面对于房地产投资拉动内需就非常看重,中国经济如果要想恢复正常的速度,从某种程度上来说,就必须要龙头产业带动整个投资的信心,在其他产业的去库存化相对艰难的背景下,以房地产投资带动整个投资、特别是民间投资的作用就会凸显出来。

民间资本能不能激活,事关整个经济的大局。如果能够拓宽房企的融资渠道,不仅仅能够房地产企业筹集足够的发展资金,也能为民间资本找一个比较合理的通道。

 

开发商各显神通融资

 

从目前来看,地产板块的崛起,可能为房企提供更多的融资渠道。在2007年股市火爆的时候,很多房企就从股市圈了很多钱。房价上涨——地产股升值——融资圈地——土地储备充足抬高股价——高地价再拉高房价。这是上一轮楼市和股市双牛格局时代的一个模式,当然,这个模式在2007年末变成了灾难。

 

比如说2008年恒大上市受阻,这个集资额过百亿、备受瞩目的IPO计划的搁浅,可能意味着更多房企暂时难圆上市集资之梦。现在市场好了很多,最近新股发行又开始了,房企会不会旧梦重圆,借道股市圈钱呢?

 

现在看来,这种可能性不大,因为大家都看清楚了这种模式的弊端,但是,随着地产板块的崛起甚至飙升,理性地利用股市融资也未必不能。富力地产、世贸房地产、华润置地、中国海外发展等几乎所有在港上市的中资地产企业的股价都攀升了几倍。地产股正上演着“拿地―股价上涨―高价融资―再拿地”的传说。华润置地5月配售2.3亿股,集资近33亿元;保利地产不仅发行13亿元公司债,不超过80亿元的增发方案也获得了批准;龙湖地产也在不久前发行了14亿元公司债等。看来,地产板块和房地产市场的联动效应正在上演,特别是随着中国复苏迹象越来越明显,国际资本也看好国内市场,这种联动效应就很大。

 

现在很多中小开发商采取的融资渠道之一是私募,这个不太规范的方式进行融资。私募的融资形式在房地产融资渠道中一直存在,虽然没有法律的依据。比如,一些私人成立投资公司,其他人入股,参与项目操作,按着协议分担风险和利润,这种形式很多都是小公司刚刚起步的时候,开发商的实力不是很大。只不过,私募还没有得到法律的认可,私募融资方式范围狭小,流动性不高,解决的问题有限,还可能因为不规范会给房地产金融风险的控制也很不利。

 

正是因为如此,比较成熟的还是房地产抵押证券化,也是我国房地产市场融资进一步走进市场化的关键一步。由于次贷危机酿造了金融危机,现在很多人对于房地产抵押证券化都是比较担心。其实,次贷危机之所以发生的一个重要根源在于把垃圾包装成为黄金,纯属过度创新。

 

最近,中央和上海等地正在酝酿的房地产项目证券化的正式名称是“房地产投资信托基金”,国际上通行表述为REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资人不是直接拿钱投资不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式进行,且REITs可以挂牌公开交易,因此投资人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。

 

相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

 

REITs能否成功最为关键的一点是:地产项目能否给公募或私募投资人带来最为切实的收益。但是,根据国外经验,REITs的投资标的,主要是租赁性物业,因而采用商业地产比较有利于信托基金的募资,具体又可分为写字楼物业、高档公寓物业、工业地产三大部分。

实际上,现在这三款的形式都不好,现在市场形势比较好的是住宅市场,特别是一线城市、二线城市的住宅市场。商业地产、写字楼以及工业地只是出于一个底部阶段,并没有真正意义上的复苏。

 

受金融危机影响,金融、IT及服务型公司相继收缩全球战略布局,导致办公及零售物业对地产的需求一落千丈,尤其一线城市写字楼空置率持续上升。仲量联行报告预计,北京甲级写字楼空置率预计将从去年底的23%升至今年底的36%;上海从13%升至19%;广州从23%升至27%;深圳从17%上升至24%。更令人担忧的是,据媒体披露,在空置率上升、租金下调的当下,一些新增商业用地仍在进入市场。如未来三年,上海、北京、深圳三地商办土地供应量将达1415万、3083万和446万平方米。但在2008年,三地商办类房地产项目总销售量仅分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。

 

虽然我们知道这些数据是在悲观的时候的预判可能是严重了一些,但是,从中我们也可以看出,商业地产、工业地产等市场如果经济没有真正的彻底的回暖,它们恢复到正常的水平还需要相当长的一段时间。

 

现在还出现一种新形势,典当以其快速、短期、便捷的特性,成为中小开发商的融资渠道之一,利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金,典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙,已开始显现出其灵活便捷的特性,为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

 

一些手中已经有新项目开工的发展商,由于前期资金尚未回笼,银行贷款又迟迟未到位,因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例,在华联、恒隆等典当行里,各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资,融资协议总额度达到2000万元,“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

 

抢地融资成为主流

 

不过,随着我国住宅市场成交量的大幅度反弹,楼市的火爆,现在我国的房地产开发企业发行的信托产品也随着市场的复苏越来越火爆,数据显示,仅6月上半月的集合信托理财产品中,投向房地产行业的产品就达到了13只,创下年内同类产品发行新高。此前市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上,而6月以来房地产信托产品发行集中喷发。这在某种程度上预示着房地产行业的销售、投资、现金等各环节已被全面打通,行业整体已现确定性复苏的迹象。但是,这仅仅是有复苏的迹象,开发企业的资金缺口可能会随着拿地、开工的渐进而逐步地加大。

现在很多房企土地储备确实不多,但资金方面也不充足,但拿地相当于转型,所以,近期的土地市场开始活跃起来。

 

土地市场的活跃主要有三个原因:第一是货币政策松动之后,释放出很多流动性,而资本金比例下调,也刺激了开发商投资的热情。第二是随着市场的火爆,去库存化任务大大超乎人们的想象,因此,很多企业面临着无房可卖的预期压力。第三是通胀预期的形成导致大量的资金追逐资产,而土地无疑是开发一块少一块,开发商为了增加储备厚度,开始了拿地建房。

 

但是,毕竟金融危机是一场大病,经济得了一场大病之后,我们不能太乐观,面对着火爆的市场局面,大多数的开发商表现很冷静,因为2007年那场地王争夺战简直是一场难以回首的噩梦,大家心理都有阴影。从高层的角度来说,建立多渠道的融资渠道,完善市场制度,对于房地产产业来说,是非常必要的,也是我们房地产市场健康发展的基础条件之一。

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