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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市泡沫主义者少拿日本来吓人   

2009-07-12 20:33:49|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市泡沫主义者少拿日本来吓人 

房地产市场的泡沫主义愈演愈烈,很多人担心房地产正催生一轮大泡沫。这也难怪,最近资产价格在逐步升值,现金为王的时代已经远去,资产为王的时代已经逐步被投资者确认,在后危机时代,应该说,这是一件好的事情,因为这标志着经济扩张期正在逐步到来。

 

但是,泡沫主义的论调已经严重干扰了整个房地产市场,也干扰了经济复苏的步调。很多人动不动就是泡沫,不分时期,不管是市场运行到哪个阶段,都是泡沫。

 

事实上,就房地产市场来说,这轮上涨周期才刚刚开始。作为涉及几十个行业的龙头产业,经济复苏的火车头,房地产自然受到了很多质疑,认为经济还没有复苏,房地产市场就开始火爆,那肯定是背离了基本面。但是,如果房地产还是和其他产业一样,趴在水底浮不出水面,那还叫龙头产业吗,还叫经济复苏的火车头吗?

 

现在地王起来了,比如说北京和上海最近出现了几个地王,土地市场的疯狂确实会让人担心未来的房价过高。因为今天的购买面粉的价格会影响明天的面包的价格,土地成本的刚性随着地王的出现不但没有削弱,而是在加强。

 

以北京为例,40.6亿元的广渠路15号地,30.25亿元的大兴新地王,19.6亿的奥运村乡地块,17.4亿元的九棵树地块,短短的半个月内,北京土地市场经历了令人瞠目结舌的“地王接龙”。

 

数据显示,仅6月份,北京市的土地出让金高达134亿元,加上前五个月约85亿元,今年整个上半年,北京土地出让金进账则有近220亿元,而7月份的土地收入也可能超过100亿。

 

可以看出,这次拿地称王的都是国企,是他们撑起了土地市场的一批火热,迫使全行业都需要高价拿地,而且,是不得不拿地。很多人指责开发商在2007年年末疯狂当地王,但是,当时情景是,你不当地王,无地可开怎么办?等着拿了土地了,一看是天价地。市场不好的时候,很多人说开发商既然是一个盈利的企业,风险自决,套死了活该。但是,按着目前来说,作为开发企业,不去买高价面粉明天还能卖面包吗?

 

据说,现在那些拿地称王的开发商,在竞标胜利后,一脸阴郁,根本就高兴不起来,成本太高,风险极大。由土地市场的高价传递给二级市场的不安,或许是开发商、购房者都不安的根源。

 

但是,地王只是新坐标,只是部分土地市场特别是黄金地块的一种表征,并不一定代表土地市场已经火爆。很多地方政府需要土地财政来支持地方经济的发展,新一轮的土地市场上升期可能是刚刚开始,土地成本的刚性不是在削弱,而是在加强。

 

不过,我们现在依然不能说楼市出现了严重的泡沫,泡沫是一个很主观的概念,没有绝对的标准。比如说一套房子对一部分人来说永远是泡沫,这部分人的住房需求需要通过国家的保障系统去解决,但对另一部分人来说,可能是正常的需求,是需要通过商品房市场来解决的。价格是遏制人类无限贪婪本性的调控器,人人都不费力气的就能得到一套房子,那么,谁来出钱建造房子呢?国有土地的控制怎么控制呢?

 

比如说,最近那些地王拿的土地,都是黄金地段。黄金地段的稀缺性是开发商敢于拿地的底气。按道理来说,国有土地能卖40亿你贱卖20亿,也是对国有资产的一种贱卖。但是,房地产市场被人赋予了很多他不需要承担的功能,才被逼到两难的境地:一方面土地刚性成本使得房价的调整难以为继,另一方面如果土地价格降下来了有贱卖国土的嫌疑。

 

最近有人对房地产市场要求打压,严格执行二套房的政策,特别是四层首付的政策。这是一种很危险的做法,虽然房地产市场最近龙头崛起,对经济的复苏起到了至关重要的作用,但是,楼市的火爆很脆弱,一旦二套房政策真正实施起来,这个火爆的市场就会发生大变盘。

 

泡沫主义总喜欢拿现在的市场和日本的泡沫破裂类比,其实,这根本就没有关键的一致性。中国的市场和日本的市场有着根本的区别,就是中国的土地所有权是国有的,而日本属于私有的;中国的土地要比日本多的多,可控性很大,中国处于崛起的初期,城市化进程刚刚开始,中国的房地产市场与资本市场的关联比日本小得多,这些都是中国房地产不会发生泡沫破裂的关键点。

 

最近,要做好两防,一是要防止泡沫主义误导政策,泡沫主义在A股市场1600多点的时候还认为有泡沫,在楼市成交量低迷到几乎为零的时候也认为有泡沫,无论什么时候都是认为有泡沫,严重的干扰了市场。二是要防止土地市场过多的火爆导致房地产市场的刚性增加,土地硬成本的增加可能加大楼市的活动空间。更重要的是,要防止楼市政策反复导致经济复苏的突然停止,形成二次探底的不利格局。

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