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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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万科巨资抢地让楼市很有压力  

2009-06-09 08:45:34|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              万科巨资抢地让楼市很有压力


    万科拿地让很多开发商感受到压力,此前还在徘徊的开发商现在有一点着急。万科拿地其实就真正意味着万科是看好未来的楼市的,怎么能不让购房者有压力呢?大家都看不懂了,王石前段时间还看空楼市,万科处处向楼市扔炸弹,还被人看成活雷锋。但是,现在万科突然逆转,不当活雷锋了,开始新一轮的拿地。显然,很多开发商被王石先生忽悠了。


    前段时间是富力地产出尽风头,以10.22亿元的高价将北京的广渠门外10号地收入囊中,成为北京市实施土地招拍挂制度以来,成交单价最贵的土地。

    如果说富力地产布局北京这样的一线城市尚可理解,但万科最近连吃掉六个新项目都在二线城市,如何不让很多开发商紧张。万科单月斥资23亿新增加项目6个,全部位于二线城市,万科开始撬动在龙头公司中最具爆发力的财务杠杆。万科之所以能够拿地,有一个重要的支撑,就是万科5月销售额已经接近2007年高峰时期的单月最高记录。

   开发商和一些资本纷纷相中土地,而且有把前期的观望转为行动的趋势。这样的一个动向可能是龙头开始翘起,但龙尾尚未真正的摆动,现在的三四线城市土地市场依然疲软,观望气氛浓烈。

   造成这种一、二线城市和三、四线城市土地市场头尾脱节的现象主要有以下几个原因:

    第一,因为一线城市和二线城市的市场比较成熟,后期的预期利润较高,虽然现在一线城市和二线城市的房价还在高位震荡,但未来城市的集中度增加是一个趋势,中国未来十几年内可能要形成一些超大的城市,这是很多发达国家城市化过程中普遍经验。而三四线城市虽然各种成本比较低,但是利润并不一定高,而且,现在的一些中小城市的房价也是处于一个相对的高位,稍微提升一个波段就可能是市场难以承受的,市场不成熟也使得企业的风险放大。因此,三四线城市的土地市场还是比较冷清,虽然很多开发企业也知道现在是底部,但抄底三四线城市的土地市场的风险要比一二线风险可能要大一些。

    第二,很多在2007年疯狂拿地的开发商,被高价土地套住了,而且,整个2008年资金回笼也出现了历史性的困难,因此,不少开发商现在的资金链虽然已经有所缓解,但是,资金链依然是相对紧张。这就是为什么很多开发商观望或者重点布局的原因,相比以前一些企业到处圈地,现在是重点命中战略要地。因此,市场环境相对较好的一线城市、二线城市成为开发商重点关注的对象。三、四线城市的土地市场也是价值洼地,但是,可能有种种的缺憾,使得一些房企无法顾及。

    第三,一朝被蛇咬,十年怕草绳。很多开发商难以判断楼市的趋势,还是比较犹豫,但是,一些很有希望的获利或者风险较小的地块,成了大房企火拼的战场。楼市趋势真的很难判断,因为影响楼市趋势的因素太多,对于吃不准的事情,接受2007年地王被套的教训,对去年差点压垮企业的“土地存货”依然心有余悸,很多房企不敢过分的扩张,因此,三四线城市的土地市场还是比较冷清的。

    万科之所以充当抢占战略要地的急先锋,主要是万科在去年促销起到了作用。对于万科来说,缺少土地就是断了奶,前期促销太猛,引动楼市信心低迷,要不是管理层及时出台政策,万科扔出的四次降价秀炸弹还不把楼市炸翻天吗?现在才“发现”储备用地少了,这样的实际行动大转弯,让大家突然发现,万科一哥利用话语权的手段是神乎其神了。万科时而在中国楼市制造迷魂战,确实迷惑了很多购房者和开发商,也可能连一些政府官员、专家学者,都被其忽悠了。

   王石先生前期大忽悠,现在王石称“楼市拐点论”等三大言论皆为误读,原来大家都被王石给忽悠了,这个澄清太慢,直到大家发现,万科的战果出来之后,才发现王石是坚定的多头。

    客观地说,现在拿地确实是一个比较好的时机,但现在很多企业的现金流依然很紧张,像万科这样靠前期促销和在资本市场上有很好的融资渠道的大房企毕竟少数,虽然万科拿地使得楼市倍感压力,但土地市场要想全面回暖,还有一些时间。
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