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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市虚假繁荣真正害了谁  

2009-06-09 23:30:54|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        楼市虚假繁荣真正害了谁

 

自从楼市今年年初开始反弹以来,退房潮的扩音器就没有消停过。这是一些别有用心的人和一些没有认真分析就抛出这样一个误导性言论的专家们给购房者制造的一种迷茫。随着楼市的大反弹,越来越多的持币待购者后悔当初听信这些制造混乱的言论。


   但是,世界上没有后悔药,购房者要做的是要有独立的思考能力,及时到市场上去找房源、根据现实的变化来决定自己的选择,而不是轻信一些极端的论调,从而左右了自己的思路,造成损失。人家说的是观点,而你可能损失的就是真金白银。孰轻孰重,难道持币待购者还能分不清吗?


   真正的退房潮,并不像有些人说的那样夸张,比如前期爆料北京的高额退房率,北京的一些在售项目的退房率超过10%,有的甚至超过30%,实质上才4.7%。对于“超高退房率”的来源,有媒体称:“北京房地产交易管理网的‘期房退房公示’长达118页,共有1759条退房记录。这些楼盘的退房数据是根据其销售许可证号进行统计的”。


   北京市房地产协会副秘书长陈志对此给予反驳,上述退房总量,是按照项目销售许可证号统计的总量,这就包括2006年至今的所有数量。“将3年多来累计的数量当作近期的退房情况,并得出今年的退房率,这是不科学的”。上述退房中,包含商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等类别,“连车库都包含在内”。因此,用这个总量来显示商品住房的退房率,也不合理。陈志介绍,退房是指“购买商品房网上签约完成后,购房人不要房子”的情况。据统计,今年前5月,北京市预售商品房退房率为4.7%。对于4.7%的数字,陈志表示,“与前几年情况大体相同”,比去年同期还下降了3.4%,这是一个正常的退房率。

 

这就是所谓的退房潮,一个被放大了的退房潮吗?因自己不理解、甚至故意不理解的退房率指责楼市是虚假繁荣,这样的言论负责任吗?事实总会在剥离虚假之后展现在世人眼前,一些恶意唱衰楼市的论调只能使得部分轻信者陷入更为尴尬的境地。从2003年起,就有雷人专家宣扬北京上海房价要跌一半,结果致使很多购房者一再踏空。现在的宣扬大跌一半者,出现了变种,预测失败者就泼妇骂街,从不反思自己,企图转嫁自己错误。


    从去年下半年年来,我国实行了宽松的货币政策,中国经济不至于跌入低谷。也从来没有看到过中国管理层会有如此大的决心,我们欢心的看到近来的政策,都是积极拉动老百姓的消费需求,促进产业复苏,提高就业率。政策面都是围绕之前出台的一些刺激政策的进一步细化。


    现在不少人又在犯通胀焦虑症了,看到近期金融市场持续火爆,周边股市都升至多个月乃至半年多来新高,原油、铜和其他大宗商品价格也创出近期的新高。认为该是收紧货币政策的时候了,否则市场流动性泛滥,通货膨胀马上要到来了。这是杞人忧天,还没有真正经济全面回暖,就要盼望政策棍棒再度打压,难道去年我们的实体企业还死的太少吗?我们的大学生就业已经全部上岗了吗,千万回乡农民工已经回城了吗?


   中国的楼市,还处于一个刚刚起步的阶段。自然还有很多不规范的地方,但是,这些不规范的地方,不是主流,是发展中要解决的问题。一些失败者企图回到计划分房的时代,试想,即使计划分房的时代,难道就不需要支付成本了吗,当时分房,也不是人人都有大屋美居的,而且,还与个人地位相关联。


   房改以来,中国老百姓的居住条件大幅度的改善,这是一个事实。决不是一些故意挑逗民粹者就能否定的事实。城市化进程刚刚开始,未来还有更多的农业剩余劳动力转移到城市,一小撮企图螳臂挡车者,注定要被历史的车轮碾得粉碎。


   从根本上来说,价格是限制无节制的欲望的一种手段。对于资源的稀缺性来说,最佳的办法也是通过价格的波动来限制无限膨胀的欲望。只有价格和可行能力也就是购买力相结合时,才能逐步地成为资源配置的有效途径。


   前期释放出来的是刚性需求,如果要楼市回到正常的交易水平而且具有可持续性的话,下个阶段就要看改善性需求和投机性需求是否能够得以中继。我们必须理清投机性需求与恶性投机的区别。投机性需求主要是分散风险的需求,可以摊平价格波动的幅度,世界上只要有市场的地方,就有投机性行为;恶性投机则是非理性的干扰价格正常运行,使得价格机制失灵。


   2007年楼市投机行为变成恶性干扰价格机制,故而我们的管理层打击恶性投机行为是正确的,但是,随着环境的变化,这些打击力度太大,以致于连刚需、改善性需求、正常的投机性需求一起被打垮了,导致2008年的楼市极度低迷,到了金融危机爆发之后,房地产市场被道德压制的奄奄一息,成交量达到了底量。实体经济被牵连,导致经济低迷。为了改变这种矫枉过正的现状,反过热化的措施必须要解除,恢复市场正常的交易行为。


   2009年年初以来,市场开始了恢复之旅,但这种恢复之旅被人当成泡沫,或者虚假繁荣。请问,楼市什么时候没有泡沫?难道成交量为0,才算没泡沫吗?市场停止运行了,才算没有泡沫吗?这些泡沫主义思想严重,甚至乱套的行为,只能是拍脑袋的想法。


    故意夸大退房潮、夸大假按揭,矢口否认楼市的回暖的死扛的行为,最终会被那些持币待购者抛弃,违背市场规则的行为终究要受到惩罚的。

 

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