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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市虽触底开发商依然很苦闷  

2009-06-05 01:01:33|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                             楼市虽触底开发商依然很苦闷
                     
发表于建设部主管《中国房地产信息》杂志
      2009年一、二季度的房地产市场,在政策优惠、信贷比较宽松、开发商让利的情况下,被压制一年多的刚性需求爆发,诱发楼市成交量的报复性的大反弹。但楼市只能说是见底回升,整个房地产市场并不乐观,更多的开发商其实并不快乐,反而和购房者一样,陷入害怕拿地踏空的苦闷之中。
 
                            成交量大幅度反弹五重因

    如果仔细分析第一季度的楼市成交量大幅度反弹背后的动因,促使成交量回暖的主要因素有五个:


    第一,救市政策成为阻止楼市继续冰封的桥头堡。中央去年10.23大救市计划以及后续的政策起到关键性的作用,正效应得到显现。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担,也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施,防止楼市过冷倒逼经济。随着金融危机的蔓延,特别是GDP增速的放缓,适度宽松的货币政策和优惠的税收政策,给楼市打了一针强心剂。

   第二,价格下调也是楼市成交大幅度反弹的主因。价跌量升的局面出现,楼市出现横盘整理的格局。这也是管理层出台政策刺激楼市成交量的目的,管理层并不托房价,而是督促开发商降价。一些存量较深亟待回笼资金的开发商,开始降价促销,给购房者以购房机会。总体来说,降价还是在合理的范围,房价没有出现大落的局面。也就是说,全国性的以降价促销换取成交量的回暖是此次成交量报复性大反弹的特征。

    第三,被压抑一年多的刚性需求在一季度集中释放。很多自住性需求的购房者,在多次踏空的教训下,借此金融危机之际,觅得购房良机。但是,这样的等待已经很长,从前年楼市预期恶化以来,现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放,推动了楼市成交量的反弹。

   第四,一些开发商开始布局地价土地,以低价格换取现金谋取更低的土地成本。前期土地成本太高,现在很多土地降了很多,现在拿地可以削平前期的成本。于是,一手降价促销以快速回笼资金,一手低价拿地的战略,就成为一些开发商的选择。但是,这也是开发商苦闷的原因,因为大多数的开发商,资金还是套在2007年高价拿地之上,明明看到现在是土地市场的底部,没有资金抄底。

   第五,楼市五年的周期率显示,2009年的第一季度也是楼市变盘的关键时间窗口。因为中国的楼市基本上以五年一个小周期,从2007年四季度开始起,楼市的成交量在政策的打压下,市场走入下行通道,在金融危机后,楼市加速探底,成交量在去年的第四季度,达到了地量水平。这个时候,随着打压政策的变成救市政策,导致了一季度房地产市场的成交量确立了反弹的格局。

                          房地产景气度并不高
    之所以说楼市成交量的反弹并不说明楼市市场的彻底好转,主要是一些数据还让市场担忧,而且,这些数据也是到底部的体现。

    数据显示,2009年1季度,房地产行业的景气指数为98.5点(2000年=100),比2008年下降0.6个点,房地产行业景气指数连续5个季度处于下降趋势。构成房地产行业景气指数的5个指标(经季节调整剔除季节因素和随机因素),与2008年相比,有四个指标有不同程度的下降:商品房施工面积、房地产开发投资、开发资金来源、商品房竣工面积和开发土地面积。仅有一个指标小幅上升:商品房销售价格。

   这说明,虽然房地产市场迎来了小阳春,但整个房地产的景气度依然不够,市场并没有在一季度发生反转,持币观望者依然在持币待购。房地产市场并没有摆脱危险的境地,只不过说,加速下滑的趋势有所放缓,已经见底,但老是盘在底部也是很危险,因此,数据显示,2009年1季度,房地产行业预警指数为19点,与2008年相比下降2点。房地产行业预警指数连续4个季度回落。从历年的运行情况来看,房地产行业当前运行在“深蓝灯区”。

   事实上,央行的数据也在表明,房地产的各项指标都处于一个历史的新低点,开发投资幅度、商业贷款余额的增幅、以及全国的房价,都依然处于下降的通道,但已经有好转的迹象。中国央行5月6日发布了第一季度《中国货币政策执行报告》指出,第一季度,中国房地产开发投资的增幅,比上年同期回落逾28个百分点。到3月末,商业性房地产贷款余额的增幅,比上年同期降低了13个百分点。其中,购房贷款余额增幅比上年同期降低了逾19个百分点。此外,今年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格的降幅比2月份扩大了0.1个百分点。这已是连续第四个月下降。央行的报告同时强调说,3月份的中国房地产数据跟2月份相比,已有所改观。这些数据说明,虽然一季度的房市已经触底,但楼市的景气度并不高,开发商其实没有快乐的坚实理由。
 

                      一季度房地产已经触底
    一季度的中国房地产市场,其实已经触底,这个触底的意思是到了底部区域,至于在这个底部区域盘整多久,谁也没法说清楚,因为决定走出市场底部有很多不可控的因素。

    房地产市场触底的标志有以下几个:第一,房地产企业的紧张异常的资金链在货币政策的松动之下和资金回笼启动下,有所缓解,很多房地产企业抄底土地市场的心态与手中资金紧张形成一对更加复杂的矛盾,使得很多开发商很痛苦,明明知道底部就在眼前,可惜手中子弹不多。开发企业的投资意愿在减少,这种意愿多是在资金约束条件下的非自愿减少,也是为2007年圈钱圈地付出的市场学费,这也符合底部观望的特征。全国工商联的数据是,2009年一季度,房地产开发企业购置土地面积负增长幅度增加同比减少40%,增幅减少69.8个百分点。2009年一季度,40重点城市房地产企业购置土地面积与完成开发土地面积均表现为同比负增长,分别比去年同期减少37.8%、12.1%;2009年一季度,房地产开发投资增幅大幅下降为近年同期最低水平,一季度房地产开发完成投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比去年同期减少28个百分点,比同期固定资产投资增幅低22个百分点,是1998年以来同期最低水平。更关键的是, 2009年一季度,房地产开发企业应付工程款快速增加,前3个月,开发企业应付工程款为1435.6亿元,同比增加66%,增幅比去年同期增加32个百分点,为近5年来的同期最高值。这就意味着,房地产企业的行为已经触底。

    第二,持币待购者耐心有限,而且,房地产作为国民经济重要支柱的地位,使得持币待购者有害怕踏空的心理。这还不仅仅是一个心理问题,更重要的是,前期打压楼市的政策,在逐步退出,楼市的低迷主因就是政策的打压,现在这种打压因素在减少,楼市交投开始活跃起来。楼市交投的活跃,不排除投机性需求在入场,这也使得购房者的更害怕踏空。因此,很多购房者发现,这根本就不像是危机时刻。

    第三,房价跌幅放缓,随着成交量的增加,不少楼盘开始悄然提价,虽然笔者不主张这种行为,但这也是市场行为,因为市场定价太低,卖的太快也不符合企业利润最大化的基本经济学原理。楼市成交量大幅度的、报复性的反弹出现,是市场见底的反弹重要标志。

    第四,打压政策已经彻底改变,这是判断第一季度楼市见底的一个重要标志。上一轮的宏观调控,使得火热的楼市投机行为得到了遏制,但是,也造成了重大伤害,使得我国经济在今年的第一季度加速探底,GDP只有6.1%,这对我国保八是非常不利的,而在其他商品库存更加严重,拉动内需唯一途径只有靠房地产,因此,我们发现,新一轮的城市化进程正在加速,这是政策触底支持房地产的根本性标志。房地产市场仍处于存货消化期,一季度,房屋成交量上升的同时,房地产开发投资意愿并没有增加,说明房地产市场仍以消化存量为主。3月末,商品房屋空置面积为1.67亿平方米,同比增加37.6%,空置水平为近三年来最高水平。房地产的库存也很难再短期消化,因此,政策支持消化库存,促进经济循环的政策还会陆续出台,以便以城市化的方式撬动庞大的内需,使得市场正常循环起来,整个经济要素流动起来。

    第五,宏观经济在第一季度彻底触底,是判断楼市处于底部的最根本的标志。一季度我国GDP同比增长6.1%,较上年四季度继续降低0.7个百分点。经济增长6.1%的幅度应该是中国经济本轮下行的底部。楼市的走势是和宏观经济的走势是一致的,因为一季度的GDP是6.1%,我们有理由预测,2009年第二季度的GDP在7%以上,第三季度的GDP在8%以上,第四季度的GDP在9%以上,从GDP的增速来看,我们的经济正在向着好的方向发展,但要达到这些发展速度,还需要更多的政策出台。总理说过,几乎每周都有新政策,这当然是对经济的极大利好,因为楼市与经济的景气度密切相关,我们有理由相信,楼市的成交量具有可持续性。

    但是,我们说楼市触底,只是从整个趋势来说的,局部市场还没有真正的触底反弹,这里主要是以下四个局部趋势尚未明确。

    第一,虽然说楼市已经触底,但主要是商品住宅市场已经触底,商业地产还在处于探底的时期,商业地产总是落后于住宅市场复苏半年以上,商业地产更多的受制于企业的景气度,现在企业、公司还都处于一个比较艰难的时期,失业率在增加,这对商业地产是致命的打击。

   第二,一线城市触底反弹的迹象比较明显,但三四线城市的反弹迹象尚不明确,因此,只能说龙头在上翘,龙身龙尾还是在盘整不明的阶段。

    第三,刚性需求集中释放之后,促使楼市成交量反弹的主动力尚未明确。有人指责楼市小阳春市假按揭的推动的,这种指责显然是有放大的预谋,但这也确实说明,现在的分歧很大,下一个推动楼市成交量大幅度反弹的主力,真得不知道会何时出现。

   第四,我国经济已经触底,但其他国家经济特别是美国何时触底还是很不明确,这也是阻碍我们判断楼市在底部区间盘整多久的重要因素。
 

                 

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