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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房子卖得快老板要罚你款   

2009-06-28 23:08:33|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        房子卖得快老板要罚你款


      最近与一家外资银行高级主管聊天过程中,大家对当期楼市谈了点看法。这位从事银行工作多年,一直从事房地产贷款业务的杨小姐说,最近在上海走访了不少楼盘,真的看不懂,许多楼盘开一期就一抢而光,开二期照样一销而空。许多楼盘不得不摇号开盘,就像股市新股摇号一样,甚至购房者还要托人搞到配号。

 

     不少售楼处经理很为难,一方面楼市持续火爆,销售不成问题。但同时这些公司的后续楼盘由于前期对于后市把握不准,有的公司不敢开工,有的公司目前闹地荒,有地的公司即使目前马上开工,到销售还有一段很长的周期。所以许多房地产公司对于下半年是否有存量楼盘可销售,如何把握合理的销售节奏,是考验一家公司销售总监与销售经理的主要指标。一旦手中的楼盘一销而空,万一下半年楼市大涨,公司就会踏空,所以销售经理们左右为难。还有老板对销售经理说,不能卖得太快,只要能维持公司正常的资金需求即可,否者卖得太快就要罚你们的款。

 

     去年金融危机发生后,管理层连续出台了刺激楼市的政策,终于在2009年这个春天,楼市开始复苏回暖。因为在2008年整体上来说,楼市成交量是处于一个地量的水平,金融危机发生后,成交量继续低迷,而到了2009年年初,被压制了一年多的刚性需求趁势入场,成交量逐步放大,在刚性需求入场的背景下,房价开始是价跌量升,但随着这种效应的扩大,一些城市的房价开始上升。

 

     目前在发达的一线城市,由于压抑多久的刚性需求大迸发,再加上大家对于中国或许下半年或明年的通胀预期的可能产生,目前楼市不再是刚性需求的一面,更有投资客重新加入的一面。一线城市和二线城市的去库存化的速度惊人,在上海大多数时间天天维持在1000套房子的销售量,这对于07年的火爆的楼市来说也不过如此。

 

     在今年5月的时候就有机构预测,按照目前静止的状态,假设楼市在后几个月没有新增楼盘加入,在上海只要按照目前的销售速度,四个月就会去化所有的一手楼盘。市场资金回笼速度加快、资本金比例下调以及流动性充裕,市场的预期已经改变,使得楼市的火爆更是火上浇油。但是,这些火爆目前来看,正向三四线城市扩散。

 

     中金最近的报告认为,一二线城市销售良好,去库存化即将结束,而购置土地等投资短期内难以跟上;下半年开发商的策略将主要集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价上。

 

     事实上,至从资本金比例下调至20%后,政策方面对于房地产投资拉动内需就非常看重,中国经济如果要想恢复正常的速度,从某种程度上来说,就必须要龙头产业带动整个投资的信心,在其他产业的去库存化相对艰难的背景下,以房地产投资带动整个投资、特别是民间投资的作用就会凸显出来。

 

     在中国由于人口众多,而我国目前的城市化水平还很低,这与我国经济总量第三的经济体根本不相称,农民二代的未来在城市,如果你不是很有偏见的话,会认识到农村剩余劳动力转移到城市是历史的大趋势。无论是上海建设金融中心、航运中心,还是大浦东概念的形成,还是海西的大开发,深圳的综合改革等等,都是推进城市化进程的利好措施。而市场的流动性紧缩的局面因为货币政策的放松已经有了逆转,这些对于房地产来说,都是一个比较好的环境。
 
     虽然楼市的成交量在激增,但还是这句话,在中国还是有更多人的收入,目前跟不上当前的房价。一个国家的住房价格的房价收入比,一定要在一个合理的水平线上,从房价收入比作为劳动力和土地的元素,在市场价格表现来看,中国的劳动力的稀缺程度和土地的稀缺程度和西方发达国家比正好相反,将来如果中国到了像美国等发达国家的经济水准时,房价肯定会高于目前的美国。不过,中国的收入比并不能成为判断房价高低的主要因素,因为中国的购房者大部分都是投资加自住型的买房,收益或许比收入比更起到决定的性作用,但目前至少不能暴涨,要控制在一个合理的房价水平线上。

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