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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市格局正在发生逆转  

2009-06-21 21:06:39|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            楼市格局正在发生逆转

 

    为了拉动经济,商务部极有可能取消07年设置的“限外令”,这也是管理层看到政策的限制对于外商在中国境内投资的萧条局面后,外商直接投资(FDI)已经连续7个月负增长了,所要积极研究的对策。我在08年楼市极为低迷时就建议要取消这项政策,同时让港澳台同胞购房与大陆居民一样享受同样的购房待遇。  

 

   《华夏时报》记者从商务部独家获悉,一份关于稳定外商投资的包含42条具体建议的建议书已经由商务部提交至国务院。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑:商务部建议联合外管局,对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。如果这项意见得以实施,外商投资房地产将获更多便利。

 

   楼市继续上演着量升价稳的形态,根据国家统计局公布的数据显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%,降幅比4月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比4月份扩大0.2个百分点。但是,今年1~5月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%。而销售金额达到了11389亿元,同比增长高达45.3%。这样的一个鲜明的对比,有几方面的含义。

 

    第一,房价相比2008年来说,下降0.6%,但是,环比价格却上升了0.6%。一方面,2008年的房价在一到月份是上升的,但八到12月份却是逐步下降的,这就显示在同比上是下降0.6%,还没有超过去年的价格;另一方面,随着成交量的放大,房价开始稳步上扬,总体上还是比较平稳的,市场信心在逐步增加,买卖双方僵局被打破。

 

    其一,这种上涨有成本推动型的因素,因为前期的成本太高,虽然在去年四季度到今年一季度下降了一部分,这只影响这个短暂的时间段的新房,前期的存量房成本依然很高,现在随着大宗商品价格的逐步走暖,成本价格又开始上涨。

 

    其二,去年金融危机发生后,管理层出台了刺激楼市的政策,这在一定程度削弱了房价成本的钢化状态。因为在2008年整体上来说,楼市成交量是处于一个地量的水平,金融危机发生后,成交量继续低迷,而到了2009年年初,被压制了一年多的刚性需求趁势入场,成交量逐步放大,在刚性需求入场的背景下,房价开始是价跌量升,但随着这种效应的扩大,一些城市的房价开始上升。

 

    其三,大宗商品价格的回暖以及美元贬值的预期改变了当初现金为王的时代,市场逐步迈进了资产为王的阶段。于是,投资性需求开始入市,使得房价开始上扬。比如,绝迹两年的温州炒房团开始入主上海,仅5月份,温州民间资本便在上海楼市“砸”下约13.42亿元,买走732套房源。请注意,投资性需求是为了规避通胀带来的货币贬值,投机性行为可以激活市场,但是恶性的投机会给市场的价格信号带来灾难。现在,投机性需求还没有达到了一个恶性的状态,这些投资性需求和投机性需求的出现,是一件好事情。

 

   第二,随着刚性需求的释放。改善性需求的入场以及投资性需求的崛起,楼市的成交量一改2008年的疲软,逐步回到正常的水平。很多人直观感觉到,今年前五个月要比2007年的还要火爆,事实上也是确实如此。

 

    根据统计局数据显示,今年1~5月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%。而销售金额达到了11389亿元,同比增长高达45.3%。特别是在3月和4月份商品房销售面积双双超过6000万平方米之后,5月份楼市更是大卖了超过7000万平方米。在这三个月销售火爆的直接推动下,今年前5个月的24644万平方米商品房销售面积,已经超过了2007年当期的约21100万平方米。这就上述所说的刚性需求、改善性需求、投资性需求以及投机性需求共同推进的结果,由于需求量的增加使得去库存化的严峻形势有所好转。

 

    就龙头城市上海市来说,商品住宅从09年1月开始也出现连续4个月的快速上涨,并且在5月一举突破了200万平方米,而06年至今也不过8个月的成交量突破200万平方米,其中7次都出现了楼市最为火爆的06和07年,而07年成交量破200万平方米的月份更达到了5次之多,而09年5月成交量时隔近一年半再次达到了突破200万平方米,可见目前楼市也出现了“趋热”态势。

 

    第三,部分开发商拿地欲望从观望逐步变成行动,而且越来越强烈,但是,大部分的开发商还是处于一个观望的状态。前段时间是富力地产出尽风头,以10.22亿元的高价将北京的广渠门外10号地收入囊中,成为北京市实施土地招拍挂制度以来,成交单价最贵的土地。

 

    如果说富力地产布局北京这样的一线城市尚可理解,但万科最近连吃掉六个新项目都在二线城市,如何不让很多开发商紧张。万科单月斥资23亿新增加项目6个,全部位于二线城市,万科开始撬动在龙头公司中最具爆发力的财务杠杆。万科之所以能够拿地,有一个重要的支撑,就是万科5月销售额已经接近2007年高峰时期的单月最高记录。

 

    据统计,仅仅在5月,中国20个重点城市的土地成交地块超过40宗,成交金额逾100亿元,北京、上海、天津等城市的土地成交量更出现倍增,一些地块的成交价格亦创出新的地王纪录。

 

    但是,从整体来看,开发商还是比较谨慎,土地市场并未真正的回暖。这样的一个动向可能是龙头开始翘起,但龙尾尚未真正的摆动,现在的三四线城市土地市场依然疲软,观望气氛浓烈。

 

    即使是从整体上说,土地市场还没有真正的回暖,大多数的开发商对待拿地还是比较谨慎。今年前5个月,全国完成房地产开发投资10165亿元,同比增长6.8%,增幅比去年同期回落25.1个百分点。其中,购房者最为关注的商品住宅完成投资7105亿元,同比仅增长4.4%,比去年同期大幅度回落30.6个百分点。与此同时,今年前五月,全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米,同比降28.6%;完成土地开发面积8845万平方米,同比降13.3%。

 

    第四,由于在2008年的成交量比较低迷,资金回笼成了问题,而且,2007年拿的高价地套住了大量的资金,成本价格也在2008年达到了顶峰,许多房企在2008年项目基本停下来了,现在的虽然去库存化还比较严重,但是,照这样火热下去,去库存化也很快就会完成使命,许多房企还要开工、拿项目。因为资产为王的时代正在到来,而存量房可能会比危机其间预估的消化速度要快的多。

 

    前期开发商不敢开工、不敢拿地的原因是因为不知道危机会持续多久,楼市成交量回暖能否持续,投资性需求还没有激发。不过,五月的数据出来之后,大家突然发现,四大需求同时爆发,后市还是比较乐观,万科、保利地产等大龙头房企开始砸巨资抢地,新开工项目又开始逐步转暖,开发企业可能会逐步进入正常的拿地、建房、销售的轨道上来。

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