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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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龙头城市劲爆不代表楼市过热  

2009-06-18 08:12:10|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            龙头城市劲爆不代表楼市过热

                                                         发表于本期《北京青年周刊》

   一线城市和二线城市近期成交量劲爆十足,但掩饰不了三四线城市市场的冷清,中国房地产市场尚未全面回暖。三四线城市因为在2008年一、二线城市回调后,没有进行大规模的回调,而且,滞后于一、二线城市,因此,复苏也就晚于一、二线城市,不过,从大趋势上来看,三四线城市的回暖趋势已经势不可挡了。

 

    现在有人认为,一线二线城市出现劲爆热销的局面,认为市场是粗暴回暖,岂不知,在2007年末到2009年二月份之前,这些城市的正常需求被压制,特别是刚性需求被压制了一年多,现在的集中爆发,是可以理解的。随着刚性需求的入场,一些投资性需求也开始入场,这使得楼市显得异常火爆,一些楼盘刚刚开盘就被抢购一空,排队现象又开始出现在售楼处,最惹人瞩目的温州炒房团、山西煤老板又开始出现江湖。其中,温州炒房团的出现,对市场来说,也算是一个民间的风向标。

 

    温州人的精明不言而明,这样一群职业抄手,嗅觉十分灵敏。温州是民间资本的积聚地,温州民间资本动向,最惹人关注。受到了金融危机的影响,温州地区的企业遭受重创,为了使得资产保值升值,这些嗅觉灵敏的职业抄手们,开始把资金投向进入上升通道的楼市和股市中去了。很多人对于这种明显的投机性行为,又爱又恨。爱的是投机行为是市场活跃的润滑剂,风险的分担者,恨得是一旦投机变成恶性投机,将使得价格扭曲,误导市场和资源配置。

 

   现在市场刚刚兴起,投资性需求在所谓的通胀预期和美元贬值下,开始逐步进入市场,购置资产保值升值,从一个侧面说明,一线城市和二线城市的成交量的确开始大幅度回升,市场信心逐步正在复苏。

 

   随着市场成交量的放大,一些楼盘出现了涨价的行为。一般来说,价格是限制无限欲望的手段,也是调节供需平衡的砝码。定价是企业的行为,但是,现在一些投资性需求的进入,使得房价过快上扬并不是好事情。

 

    首先,部分房价的价格上扬过快会诱发集体性遭遇政策大棒打击的隐忧。一些楼盘价格上涨过快,涨价太明显,被一些媒体放大,可能误导舆论打压刚刚有点回到正常轨道上的房地产市场。

 

    其次,楼市价格上涨过快容易导致土地市场的价格上涨过快。因为随着一线城市和二线城市房地产市场明显好转,很多地价又开始飙涨。一些房企现在回收了不少资金,开始拿地摊平前期的高价地成本。

 

    比如截至2008年底,金地集团土地储备为1133万平方米,从数量上来看金地并不缺地,但从金地土地储备的结构来看,由于2007年金地集团快速扩张,高价地块所占比例较多。为了保证利润,金地不得不通过在目前市场获取低廉的优质地块进行开发。还有一些房企现在土地储备不足,像万科就开始了掠地潮。随着大牌开发商拿地热度升温,土地溢价不断飙高,地王又开始频频出现。这样的话,对于房企来说,压力又不断增大,高地价可能会继续推动高房价。

 

    第三,房价上涨过快不利于市场成交量的持续活跃。政策救市的目的是为了使得市场正常运行,破除供需双方的僵局,促进成交量回到正常的水平。虽然价格是对欲望的合理限制,但如果上涨过快的话,还是会限制成交量。今年前5个月的24644万平方米商品房销售面积,已经超过了2007年当期的约21100万平方米。这是刚性需求、改善性需求、投资性需求以及投机性需求共同推进的结果,由于需求量的增加使得去库存化的严峻形势有所好转。如果因为部分楼盘涨价过高,势必抑制成交量,达不到救市的目的。

    总体来说,一线城市、二线城市虽然近期比较火爆,并不说明楼市已经走出危机,现在的复苏只能说暂时摆脱了深陷冰窟的危险,摆在全国楼市复苏之路,还任重道远。

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