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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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温州炒房团是不是妖魔团  

2009-06-15 20:55:32|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        温州炒房团是不是妖魔团

 

最近温州炒房团重出江湖,便引起一波波巨浪,温州炒房团和山西煤老板也被世人看成楼市野狼团,以至于深圳的一位刚需购房者胡兵发出“狼(温州炒房团)来了,房价飙升”的无奈叹息声。

 

前段时间媒体爆料温州炒房团扫荡了上海,而来自上海的地产信息表明,仅5月份,温州民间资本便在上海楼市“砸”下约13.42亿元,买走732套房源。现在又爆出温州炒房团深圳抄底,千亿资金涌向全国楼市,作为民间资本的风向标,温州炒房团的一举一动都成为世人瞩目的焦点,也给人们带来了一个感觉:楼市的火爆是温州炒房团干的。

 

媒体的夸大,让温州炒房团被人看成十恶不赦的妖魔,使得一些观望者更加焦躁不安。比如,深圳楼盘“金地·梅陇镇”的销售人员描绘说,一群衣着普通的温州人结伴而来,操着难懂的方言招呼同伴,非小户型和豪宅不看。无需反复多个回合,温州人就狠狠下手,一次就下单了21套。临走时,温州人还留下话:回去之后,我再叫朋友来买。描述间,温州炒房团手笔恢弘,财力磅礴。这样的描绘怎能不让人恐慌呢?

 

其实,温州炒房团也并不像人们想象的那样,都是长着角的妖,也不是吐着舌头的魔,但也不是楼市的救世主。他们只是一群投资客,为了资产的升值和保值,纷纷下单豪宅和住宅。他们曾经胜利过,也曾经因为金融危机而损失惨重,这就是风险和利润是亲兄弟的最生动的例证。

 

为了理清温州炒房团的行为,我们需要划分投资行为和投机行为。投资行为主要是长期的持有行为,投机则是短期的持有行为,投资和投机两种行为没有明显的界限。很难用道德来分析这种以获利为目的的行为,因为无论是投资还是投机,他们所得的不一定都是利润,还可能是亏的一塌糊涂。只要有市场存在的地方,都有赚取差价的商业,这是天经地义的事情。

 

但是,就这种行为的后果来看,就有正面的效果和负面的效果。在市场低迷期,潜伏于底部的无疑是最牛的投资者,在上升通道的初期,投资和投机行为都会活跃市场,分散风险,这个时期是值得肯定的行为。但市场进入上升通道的中后期,这种投机行为就会使得价格扭曲,误导管理层和生产者、消费者,成为房地产市场的公害。2007年末就是一个明证,迫使管理层出台威猛的杀手锏,结果连刚需、改善性需求都打垮了,而房价的飙升和成交量的扭曲,也误导了开发商,高价拿地,结果被高价土地差点套死了。投资客也损失惨重,购房者也恨之入骨。因此,我们既不能将之美化为救世主,也不能将之道德化为妖魔。

 

事实上,就目前来看,一些城市房价反弹,并非是温州炒客之功,温州炒房团只是一股小力量。最近热炒的所谓通胀预期是投资性买家入市的重要动因,更主要的是,刚性需求、改善性需求以及投资性需求、投机性需求因为看好未来楼市,一起入市的结果,成交量的放大使得楼市逐步回归到正常的轨道上来。

 

近期楼市的突然爆发,预期的剧变,实质上仅仅是一种苗头,一线城市、二线城市由于前期调整比较充分,诱发了这一长达半年多的巨量反弹,即使如此,也仅仅是回到了正常水平,也是去年成交量极度低迷的技术性修正,现在多头形态已经确立。这也是温州炒房团之所以潜伏甚至追涨的一个重要因素。但是,这一切并不能改变三四线城市依旧低迷的现状,现在三四线城市由于调整不充分,现在的持币观望的气氛还是比较浓厚,虽有些改观,但并没有真正的企稳,部分楼市的火爆难掩楼市整体上还处于一个底部的状态。从五月份的数据来看,也是如此,虽然环比在上升0.6%,但与去年同期的同比,还是下降0.6%。

 

温州炒房团作为民间资本的风标,他们的入市标志着楼市预期的好转,也标志着民间资本在金融危机后开始启动,在市场进入上升通道期,他们的行为有利于消耗库存,促使房地产市场回到供需相对平衡的正常轨道上来,有利于分散风险,活跃市场。从更高层次上来看,温州炒房团的崛起,标志着民间资本对经济的企稳回升已经有信心,才敢于改变现金为王的储蓄型策略,转换为资产为王的投资消费型策略,温州炒房团只是一个缩影,只是资本保值升值的内在冲动,是不是妖魔团大家就可以有个评判了,当然他们绝不是什么救世主,但是,正如上文所述,在后期要有一定的规制,避免他们误导市场。

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