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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市股市或实现弯道超越  

2009-06-11 22:10:23|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    楼市股市或实现弯道超越
                                                                    发表于国土资源部主管《中国地产市场》

 

                     地产板块和房地产市场联袂上涨
     房地产市场从去年的年底开始进入成交量的底部之后,随即展开了长达半年之久的长波反弹,目前尚未有衰竭的迹象。而房地产市场的回暖,使得地产板块指数从去年十一月份的1534点反弹至6月初的3800多点,增长了1.5倍,地产板块成为引领股市的龙头板块。


     由于房地产板块和银行板块高度相关,而且这两大板块在A股所占的权重比较大,因此,我们看到了在2008年末之后,A股市场和房地产市场联袂反弹的良好格局。两市的信心终于有所恢复,股市和楼市市场信心的回复,是宏观经济正在逐步走出低迷底部的先行指标。


     地产股的强势崛起,又与房地产市场互动起来,共同推动楼市和股市曾经失去的信心。去年的金融危机爆发后,股市暴跌,楼市成交量也跌到了地量的水平,楼市和股市一起陷入了深渊。但利空过后,楼市和股市便双双展开了一波大反弹。


    机构资金之所以敢投资房地产板块,主要是看好房地产市场的未来。就目前来看,房地产市场依然没有衰竭的迹象,反而是成交量依然保持一个高位,这也反击了一些恶意空头整天放大一些瑕疵,主张楼市将在五月份熄火的论调。


    近期媒体不时报道某某城市出现假按揭、开发商自行购买自己建的房子、客户退房率高等各种对房地产市场不利的消息,但这并没有浇灭地产成交量持续放量的热情。


     根据东海证券的数据显示,5月一、二线城市商品房成交量仍然维持在较高水平,且多数城市环比仍呈增长态势。在我们所跟踪的国内15个城市中,商品房成交量仍然维持较高水平:厦门、杭州同比增幅均超过200%,分别达到319.0%、223.3%;天津、深圳、西安、武汉、北京、成都、长沙同比增幅均超过100%,分别达到179.7%、148.8%、138.3%、126.1%、119.0%、115.2%、111.8%。多数城市成交量环比仍呈增长态势,其中杭州、厦门环比涨幅分别达到83.9%、40.2%。


    除了数据显示楼市成交量可以持续外,投资者对于地产板块非常有信心的主要原因是下半年楼市将继续保持强势的预期。因为随着楼市反弹的可持续性通道的确立,开发商拿地热情在增加,无论是开发商,还是其他资金都有抄底土地之底部的冲动,虽然现在观望者还比较多,根据笔者的调查,现在许多资金都想进入房地产领域,不少以前做能源的、资源的企业主,现在厉兵秣马,准备抄底。


    更重要的是,随政策效应的积累,国际大宗商品确立底部走上上升通道,现金为王的时代的终结,资产为王时代的到来,货币政策释放出来的一部分资金,进入楼市和股市是完全可以理解的。
 
                    房地产市场为何能够成为经济的引擎
     起到决定性作用的是政策的改变,至从去年五次降息和大幅度下调准备金之后,上一轮从紧的货币政策被适度宽松的货币政策取代。房地产行业也迎来了10.23救市政策性大利好,从打压房地产转为刺激房地产市场的成交量的政策。


    为什么要改变对房地产市场的打压,最重要的原因是前期的政策矫枉过正,使得楼市成交量几乎降到最低,而且,促使买卖双方陷入一个僵局,市场的正常循环难以持续。


   楼市的疲软使得宏观经济遭遇到重创,特别是在金融危机之后,我们的外贸出口下降,这种影响更大了,房地产作为国民经济的重要支柱之一,却深陷道德门,难以发挥拉动100多个行业的大引擎的作用。


    在这种背景下,高层决策果断,改变前期的过度打压楼市的政策,使得市场信心恢复,终于打破市场僵局,楼市成交量出现了一波可持续性的反弹,我国的股市和宏观经济也在这个引擎的带动下,逐步走出金融危机的最阴暗的底部。


    近期地产股有出现强劲的反弹,主要是资本金比例下调,对于开发企业来说是一个重大利好。房地产交易量的提升,使得开发商资金回笼量较大,国家大幅下调了普通商品房的固定资产投资资本金比例,大大缓解了房地产商紧张的资金链。这使得开发企业拿地开工的信心也在增加,于是,房地产产业的又长又宽的产业链开始逐步盘活,钢铁、建材、能源、电器、材料等等行业的信心开始恢复,也引动所在的板块。


    保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%降至20%,其它房地产开发项目的最低资本金比例从35%降至30%。这样的调整,实质上是降低了行业的融资门槛,对于盘活市场,起到杠杆性的作用。调低商品住房投资项目资本金比例,降低了行业的融资门槛,减缓了资金压力。调整后,对于保障性住房和普通商品住房项目,开发商需要的启动资金相当于降低了43%;对于非普通住宅和商业项目,启动资金相当于降低了14%;大大增强了开发商的投资能力。


    地方政府无疑是此次大救市的落实者,需要执行积极的财政政策,但最近财政收入大幅度下滑,可能会给救市带来沉重的压力,从前年下半年开始到去年年底,开发商开工意愿低迷,拿地意愿也不强烈,对地方政府来说,土地财政收入急剧减少。土地财政的减少,无疑会给地方财政带来更大的压力,因此,从今年以来的楼市“小阳春”给中国的经济发展带来了好处。


    开发商在资金回笼加快、去库存化加速以及资本金比例降低的利好下,有战略的开发企业开始布局下一轮上升通道的蓝图,现在市场确实进入一个底部区间,正是一些房企重新恢复能量的好时机。目前不仅地价便宜,建筑材价格下降,民工成本也便宜,如果房地产商目前开始进行投资的话,两三年后,一旦中国经济全面复苏,开发企业开始预期有着较好的回报;中国的城市化进程正在加速,据估算,每年有1000多万人成为城市人口,现在的80后都已进入婚龄阶段,对购房的需求较为迫切,再加上我国城市居民储蓄率处于非常高的水平,正是刘易斯起飞的拐点期,这将为房地产市场提供巨大的需求。


    随着通胀预期的形成,在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下,将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放,将对冲刚性需求的下降。笔者对于通胀预期并不完全认同,现在的CPI、PPI还是处于一个负值,还处于一个通缩阶段,是的,从长远来看,有通缩就有通胀,但你不能因为有通胀预期就不顾眼前的通缩困局。
 
                  银行地产成为A股反弹的双重发动机
    从近期的股市大幅度的反弹,特别是房地产板块明显强于大盘,沪指从1664点到现在2800点左右反弹幅度不过50%,但是房地产板块却从1534点反弹至6月初的3800多点,增长了1.5倍。与房地产密切相关的银行板块,也从最低的2478点反弹至最近的5000多点,银行地产板块引擎大盘的趋势十分明显。


    有人或许会担心资本金比例下调会导致银行风险加大,要知道,降低比例并不一定说银行什么房地产企业都给贷款,他们也有自己的风险控制机制,希望找到资本雄厚、项目风险较小的房地产企业贷款,资本金下调只是降低了门槛,能不能贷到款银行还是有控制权的。上述银行板块强于大盘的走势,已经充分说明,对于房地产的利好政策,一般来说,对于银行板块都是利好。


    因此,无论从短期的资金流向还是从中期的反弹来看,银行和地产都是这波牛市行情的发动机,成为市场投资的两条主线。这也充分证明了在资产为王时代到来之后,投资者更加注重看好A股市场的前景以及楼市的未来。股市和楼市的信心恢复,其实就是中国宏观经济复苏的先行指标,很多人或许会问,现在实体经济尚未真正的回暖,楼市和股市大反弹是不是背离了基本面。这种担心是不要的,因为既然是先行指标,总是在率先反弹的,要是同步,那就不是先行指标。无论是其他行业拉动经济增长,还是房地产拉动经济恢复,都要率先走暖的行为。


    总而言之,房地产市场的回暖带动地产板块和银行板块的崛起,经济信心开始恢复,中国楼市股市的回暖以及经济的企稳又该国际市场带来了新希望,国际大宗商品市场开始反弹进入上升通道,反过来又给A股市场和楼市带来了支撑。这样循环的互相依存,最终带动我们的经济体和世界经济走出金融危机带来的阴霾。我国经济在此次全球金融危机中,可能实现对一些发达国家的弯道超越,实现民族的伟大复兴。

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