注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

朱大鸣网易博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

网易考拉推荐

资本金下调楼市将迎来新拐点  

2009-05-30 23:13:20|  分类: 股市评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

                 资本金下调楼市将迎来新拐点

 

    记忆中,在九十年代,由于国内房地产企业的资本门槛较低,加上第一轮的宏观调控政策打压下,对于自有资金的要求抬高,使得企业依靠银行的杠杆马上就大大下降,伴随着当时的市场低迷,东南亚金融危机等影响,烂尾楼在当时各大城市成了一道“风景线”。

    随着刚性需求释放渐行渐缓,楼市政策的接力棒如何传递下去,成为人们关注的热点,这一关注实质上是人们对于楼市反弹可持续性问题的探究。但人们不用等得太久,国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。事实上,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,这次调整后回到了1996年时期的原点。

    在这几年中经常碰到许多很好的项目,由于资本金有所缺陷,商业银行只得忍痛割爱,放弃给开发企业的贷款。

 

因为,根据规定所有项目资本金不到位,便不能获得贷款,不能开工建设。这是戴在开发商头上的一个紧箍咒,开发商资金本来就已经十分紧张,加上这个限制,使得更多的房企放弃了拿地、开发和复工。诸多条件的限制,使得开发商拿地建房的意愿,空前低迷。虽然近期随着市场的反弹,个别开发商抄底的意愿开始崛起,但总体来说,就目前来说,持观望态度的开发商还是占大多数。在一些城市土地价格已经是07-08年时候的一个零头了。但是很多开发商还是不愿意拿地。其原因很简单,如果房地产市场盘整时间更长,拿地后不能及时开发,但增加财务成本,银行利息照样发生,这就让很多开发商狐疑不定。而且,前期的一些政策并没有达到预期的效果,很多开发商选择减少开工甚至停工,造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩。更重要的是,资本比例35%的限制,很多开发企业在资金短缺的情况下,难以开工和复工,使得整个市场循环陷入僵局。这种不利的局面,管理层已经明察秋毫了,要想楼市反弹具有可持续性,首先政策具有持续性,资本金比例下调就顺理成章了。

    但对于资本金比例下调,某知名网站进行的购房者调查显示,73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解,房价上涨”,只有18%的被调查者认为新政“使房企间竞争更加激烈,促使房价下降”。这样的一个调查,说明一个问题,现在的市场确实是处于信心的恢复阶段。但是,担忧房价大涨的焦躁不安,的确没有必要。因为现在的房地产市场,仅仅是刚刚处于一个恢复性上涨的通道,总体形势依然不容乐观。购房者可以根据自身条件,选择入市时机。

    至于资本金比例大幅度下调,传递的信号是很明显的,促使市场回到正常的水平来,保持市场的健康持续发展。2008年的低迷实际上是偏离了正常运行的轨道,现在中国正在处于刘易斯起飞的拐点之上,楼市也处于向上的拐点之上。如何推动楼市的循环,已经成为当务之急。

    资本金比例大下调,有利于企业利用资金扩大生产,在城市化进程加速的背景下,可以刺激有效需求,使得整个房地产市场的循环得以中继。现在的开工量虽然在上升,但并不巩固,就像经济的复苏还不巩固一样,需要对房企给予适度松绑。

    有人或许会担心资本金比例下调会导致银行风险加大,甚至有人认为,这是把祸水引向银行。要知道,降低比例并不一定说银行什么房地产企业都给贷款,他们也有自己的风险控制机制,希望找到资本雄厚、项目风险较小的房地产企业贷款,资本金下调只是降低了门槛,能不能贷到款银行还是有控制权的。

    资本金下调有利于房企的投资意愿,从而使得整个市场循环不至于断裂,以推动城市化进程,扩大内需。从某种意义上说,这次资本比例下调是给掉入水中的房企一个救生圈,也给中国经济的复苏套上了一个保险套。

     在当前事关整个经济复苏的可选择的政策中,通过房地产市场成交量的放大带动相关行业的复苏,无疑是最具操作性的政策了,现在房地产产业不是仅仅振兴一下了事,需要与城市化进程相吻合的规划也要出来。从而使得整个楼市能够可持续性的、健康的发展,楼市的健康稳定发展,对经济来说是一个福音。从趋势上来看,楼市正在迎来一个新的向上的“拐点”,即一个螺旋上升的新台阶,当然,这个新转折点不全是价格意义上的转折点,而更是一种心理层面的转折点。

 

  评论这张
 
阅读(4753)| 评论(8)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017