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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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资本金下调给房地产套上了救生圈  

2009-05-11 22:55:20|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       资本金下调给房地产套上了救生圈

                                                                                                            发表于本期《沪港经济杂志》


    固定资产投资比例下调,对整个中国经济走出阴霾,从而推动城市化进程,扩大内需是一个强大的支撑。国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议,决定下调11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。这是2004年以来,房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。


                      紧箍咒让开发商的开发意愿降到冰窟
    2008年可以说是开发商最困难的一年,因为在前期宏观调控不断升级的条件下,火热的房地产市场进入了冷嗖嗖的寒冬,成交量达到了地量的水平,很多开发商的资金链出现了危机。但是,至从2008年九月份开始起,世界性的金融危机在全球蔓延,中国的管理层开始对楼市进行了松绑。从紧的货币政策改为适度宽松的货币政策,央行在不到100天的时间内,连续五次下调利率和准备金,10.22救市组合拳的出台改变了房地产的宏观环境,如果是美国金融危机发生之后是去杠杆化的过程,中国的楼市救市政策市修正“反过热化”政策的过程。


    事实上,在金融危机发生之前,对于房地产的调控越来越严厉。就自有资金比例来说,逐步加温,最终成为房企的最难忍受的紧箍咒之一。


    2004年9月,银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。


    2006年8月,银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求,其中严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,并强调房地产资金信托要合规。


    事实上,在07-08年这段时间,商业银行在给房企放贷时,所掌握的自有资金比例要到达40%,所以许多不错的项目都因为资本金比例不合格,贷款就放弃了。


    资本金比例的上调,阻碍了房企的融资渠道,我们可以看出,2007年房企疯狂圈地以便在香港上市融资,同时,信托发展也异常迅猛。大量的热钱参与房企融资,使得市场更加疯狂,然而,投机的猖獗以及房市过热好景不长,在宏观大棒的打击下,房地产市场陷入了低迷,香港上市也受阻,房企的资金在疯狂之后,岌岌可危。但是,这个时候,资本比例金并没有及时调整。


    根据规定,所有项目资本金不到位,便不能获得贷款,不能开工建设。这是戴在开发商头上的一个紧箍咒,开发商资金本来就已经十分紧张,加上这个限制,使得更多的房企放弃了拿地、开发和复工。国家统计局发布的数据显示,一季度全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,但比去年同期回落28.2个百分点。其中,占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资3422亿元,比去年同期回落31.5个百分点。诸多条件的限制,使得开发商拿地建房的意愿,空前低迷。虽然近期随着市场的反弹,个别开发商抄底的意愿开始崛起,但总体来说,就目前来说,持观望态度的开发商还是占大多数。在一些城市土地价格已经是07-08年时候的一个零头了。但是很多开发商还是不愿意拿地。其原因很简单,如果房地产市场盘整时间更长,拿地后不能及时开发,但增加财务成本,银行利息照样发生,这就让很多开发商狐疑不定。更重要的是,资本比例35%的限制,很多开发企业在资金短缺的情况下,难以开工和复工,使得整个市场循环陷入僵局。


    即使是土地价格降到了了原来的一大半,根据我所了解的开发商企业的情况,他们依然在观望。更有人认为整个全球经济不见底,市场继续低迷整几年,时间就能把人、把企业拖垮。所以,虽然新闻媒体时时爆出有开发商抄底拿地的新闻,但更多的开发商选择了观望。


    套在房企头上的项目资本金比例35%的紧箍咒,在土地市场低迷的背景下,很多房企的项目陷于停顿,楼市依然没有企稳,资本金比例只得松绑。笔者认为,这次资本比例金下调的幅度应当在10%左右,因为如果调的太少,不能改变现有市场的现状,难以起到提高资金的利用率,但如果一下子调的太多,又恐风险加大。在权衡放活与风险之后,10%的下调还是比较均衡的一个点位,如果还不行的话,还可以根据具体情况予以微调。


    下调项目资本金比例可以有效加强资金的杠杆效应,以更少量的资金撬动更多的项目。以前需要35%的资金才能撬动100%的资本,现在只需要25%的自有资金就能撬动100%的资本,这大大促进了资金的利用率,扩大了房企可支配资金的能力。这样,就有利于部分资金紧张的优质项目启动,对于缓解企业资金压力效用明显。
 
                        地产股闻讯放量大涨
    对于国务院决定下调商品住房的资本金比例,地产板块已经有了强悍的反应。在4.28到目前为止的反攻过程中,房地产板块作为领涨板块,激发了整个盘面,启动了银行板块、煤炭石油板块以及钢铁板块等大盘蓝筹的启动,而且,股指的反弹幅度很强劲,主力连续几个交易日在逼空,上证股指也反弹至2600点上方,而且有继续上升的空间。


    事实上,楼市的小阳春和股市的大反弹是同步的,随着楼市小阳春得到确认,股市的反弹更为强劲。更重要的是,房地产是经济的龙头,上下关联一大片,楼市的复苏认定为经济复苏的标志。因此,市场对于管理层放开开发企业的资本自有比率是非常看好的,地产股板块连续多日集体走强,市场资金流入明显,并且带动其他权重板块的强劲反弹。


    房地产板块与经济的正相关关系,也使得更多的机构将房市看成股市的风向标。今年春节以来,主力敢于毫无顾忌地发动春节攻势的一种重要支撑是,房地产市场在刚需强烈和政策的支持之下,出现了小阳春。在这种情况下,A股市场也发动了一场从1664点到2600点的大行情,股指几乎上涨1000点,市场信心大增。
 
                   下调资本金比例传递强劲信号
    如果从更深的层次看待这次资本金比例下调,我们很明显的感觉的,这是对于我们当前内需不振的背景下的一项刺激投资扩大内需的政策。房地产开发贷款持续萎缩不利于宏观经济回暖,降低商品住宅资本金比例有利于我们达到保八和保就业的目的,要想提振房地产,从更广阔的角度来看,只有加速城市化进程,从而盘活市场,释放被压抑很久的需求,城市化进程的加快,有利于房地产市场的升级。


    十大产业振兴规划多从供给的角度来提振经济的,但现在很多产业的产能过剩十分严重,贸然增加生产会加剧过剩。现在关键是扩大内需,根据我国的现实,扩大内需和增加投资只能走加大城市化进程的道路。最近,管理层明显地在这一块加大了力度。比如,上海市的双中心建设、南汇并入大浦东、深圳综合化改革、海西区域的开发等等,无一不是在传递,城市化进程需要加速。


    我国的消费和内需总是搞不上去,主要是城市化进程被阻止,导致了我国的高储蓄率和低消费,随着前期经济有些过热,不少政策是在阻止城市化进程,现在必须要消除阻碍城市化进程的障碍,迎接启动内需扩大消费的时代到来。


    就城市化进程来说,欧洲城市化用了近300年的时间,而中国只用了30年的时间。很多人认为,可能城市化进程有点快。其实,城市化的发展必然导致土地的稀缺,经济的聚集效应也使得土地价格升值,因此,从世界各国的城市化来看,城市化都会诱致房地产市场巨大飞跃,这也是释放巨大能量过程,是一个历史的趋势。


    资本金比例大下调,有利于企业利用资金扩大生产,在城市化进程加速的背景下,可以刺激有效需求,使得整个房地产市场的循环得以中继。现在的开工量虽然在上升,但并不巩固,就像经济的复苏还不巩固一样,需要对房企给予适度松绑。


    有人或许会担心资本金比例下调会导致银行风险加大,甚至有人认为,这是把祸水引向银行。其实,我国金融系统现在的风险并不是很大,银行的存贷差还是很高,即使调整到25%,仍高于国际水平,与最初20%相比也不低,不会显著放大银行风险,再说,现在是刺激投资,刺激投资就要有方向性选择,什么都不干的风险更大。因为开工量不足,还是会导致银行业绩下滑,一旦房企资金链断裂,对于银行的损失更大。


    但是,风险不会显著放大不是说不增加风险,即使是50%自有资金,项目不好或者审核不严,风险也是100%,这是说明,在市场经济的条件下,没有什么是没有风险的,关键是银行要审慎地对待每一笔贷款,以及完善的风险控制机制对风险的控制。


    商业银行要不断积极开拓新的贷款品种,目前还有不少银行对房地产企业的商用物业经营性贷款还是持谨慎态度,我看实在没有必要。有银行已经尝试开设固定资产支持贷款,这是对持有商业物业的开发商,继续扩大再生产的一个很好的举措。


    从整体上来看,资本金下调有利于房企的投资意愿,从而使得整个市场循环不至于断裂,以推动城市化进程,扩大内需。从某种意义上说,这次资本比例下调是给掉入水中的房企一个救生圈,也给中国经济的复苏套上了一个保险套。

 

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