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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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开发商逼迫地方政府降地价  

2009-04-09 11:19:00|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商逼迫地方政府降地价

 

最近一段时间,地方政府十分着急,土地流拍以及退地潮还在不断地涌现,而想趁着房地产市场的春季攻势推土地的地方政府,现在十分棘手的是,并没有多少开发商去拿地。如果一级市场的土地拍卖在二季度还不能活跃,楼市的反弹若夭折,地方政府无论在土地财政还是在房地产各项税收上都难以有很大的改观,这将对于地方政府实施积极的财政政策,构成很大的威胁。

 

北京市国土局相关负责人透露,2008年北京市土地市场持续降温,流拍情况明显增加。2008年下半年以来,土地成交溢价由2007年的52%降至2008年的21%,尤其是2008年四季度成交的95宗地中,仅有9宗产生溢价。不仅仅在土地市场上开发商选择观望,很多房企由于亏本现在已经逐步大撤退,据北京市建委的一份内部数据表明,40%-50%的待建项目已经“关、停、并、转”,不少房企把主要项目的进度推迟到6-10月份,并暂停了新项目的开工计划。这实质上对于保增长是非常不利的,希望高层关注这些动态,以便应对更危急的的情况发生。

 

这些拿地的急先锋,往往都是背景深厚的大房企,在2002年之前拿地的开发商,即使价格下跌不少,他们还是能撑得住,但是,这种土地储备很厚的开发楼盘,越来越少,更多的开发商在2005年土地飙升之后拿的土地,这些开发商实质上早已经亏本。就我知道的三四线城市的开发商,其实很多的已经亏本10%以上,但是,即使是这样的价格,三四线城市并没有真正回暖,最近回暖的更多的是一线城市。因此,三四线城市的管理者要继续加大对楼市的刺激力度。

 

土地财政和房地产税费成为地方政府非常重要的财政来源,更多的地方政府在通过自身解决城市化的问题,很多都是通过这两项收入推进城市化进程的。全国工商联在两会提案中指出,土地财政是高房价首因,而房地产税费偏高且呈增加趋势也是房价走高重要原因,建议从税收制度和土地配给制度上入手进行改革,促使房地产业发展回归理性和科学发展轨道。

 

因此,最近一段时间,开发商集体用市场之脚对土地市场投了反对票,这对整个市场来说是非常不利的,对中国的经济也可能造成伤害。还要不要市场化?还要不要城市化?还要不要现代化?这些问题都集中起来,民粹主义的情绪的发烧只能使得整个经济受伤。我们在三十多年前的那场最大民粹主义运动中,损失很惨重,这样的教训难道不值得警惕吗?现在还有很多幻想者想开历史的倒车,开回到计划经济时代去?这种倾向难道不值得更多的人去批判吗?

 

鉴于目前的恶劣形势,希望更多的人看到民粹主义的危害有多严重,我们的管理层也应当清楚,那些搞民粹主义的人只是少部分的瞎折腾的不安分子,总想损害大家的利益去追去小部分人的不合理的私利。甚至幻想通过不劳而获的重现分配形式掉馅饼,这种倾向的蔓延,或将引领中国房地产市场走入歧路。

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